Paragraaf Grondbeleid
Gemeentelijk Grondbeleid
A.
Inleiding
In deze paragraaf beschrijft de gemeente haar grondbeleid. Om de bestuurlijke doelen te bereiken zijn
verschillende
instrumenten
inzetbaar.
De
bestuurlijke
ruimtelijke
doelen
liggen
vast
in
de
meerjarenbegroting, het coalitieakkoord, diverse visiedocumenten en beleidsnota’s.
Grondbeleid heeft ook een financiële impact. De uitvoering vraagt ook om financiële middelen. Het inzetten
van deze financiële middelen brengt risico’s mee. Risico’s kunnen van grote invloed zijn op de financiële
positie
van
de
gemeente.
Daarom
is
het
ook
van
belang
dat
de
grondexploitaties
jaarlijks
worden
geactualiseerd.
De Notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)’ geeft richtlijnen aan de invulling van de paragraaf
Grondbeleid. Artikel 16 van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft aan dat de volgende
onderdelen daarbij van belang zijn:
-
Een visie op het grondbeleid in relatie tot de uitvoering van de doelstellingen van de programma’s in
de begroting. Hierbij wordt ingegaan op ‘ontwikkelingen’ die van invloed zijn op het te voeren
grondbeleid;
-
Een verduidelijking van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
-
Een actuele inschatting van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
-
Een onderbouwing van (de begrote) winstneming;
-
Beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van grondzaken.
Hieronder worden bovengenoemde onderdelen toegelicht.
B.
Visie grondbeleid
De
programma’s
‘Economie’
(Bedrijventerreinen),
‘Onderwijs’
(Onderwijshuisvesting),
‘Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Stedelijke Vernieuwing (Woningbouw) hebben het meest effect op het gemeentelijk
grondbeleid en de uitvoering ervan.
Ruimtelijk beleid
Het ruimtelijk beleid van de gemeente Reimerswaal is vastgelegd in een aantal structuurvisies. Voor de
gemeente gelden vier belangrijke Structuurvisies waarin de ruimtelijke opgaven zijn opgenomen:
-
Structuurvisie ‘Kernen en Bedrijventerreinen’ (2024);
-
Structuurvisie ‘Buitengebied’ (2012);
-
Structuurvisie “De Groene Kamers van Rilland (2022) voor het energielandschap in het oostelijk deel
van de gemeente;
-
Structuurvisie ‘Aquacultuur Reimerswaal’ (2012) vastgesteld.
Daarnaast zijn er ook in provinciaal en regionaal verband opgaven gedefinieerd en afgesproken die de
ruimtelijke opgaven voor de gemeente uiteenzetten, te weten:
-
De Zeeuwse Woondeal (2023);
-
Regionale woon(zorg)visie (2024);
-
Gemeentelijke Woonvisie (2020).
Het beleid ten aanzien van bedrijventerreinen is vastgelegd in de regionale bedrijventerreinprogrammering.
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. In de Omgevingswet staat dat alle gemeenten
een omgevingsvisie moeten hebben, die uiterlijk 1 januari 2027 moet zijn vastgesteld.
De omgevingsvisie is een gebiedsgerichte integrale visie voor de fysieke leefomgeving voor het hele
grondgebied van de gemeente. Op dit moment loop het traject om te komen tot de strategische visie ‘Koers
2040’. Deze toekomstvisie zal in samenwerking met onze inwoners en lokale gemeenschap tot stand
komen. Het moet een integraal en duurzaam afwegingskader worden, dat transparantie biedt en helpt bij:
• Het stellen van prioriteiten;
• Het verbeteren van de daadkracht en het (onder)handelen;
• Het zien en benutten van zogenaamde “meekoppelkansen”;
• Het versterken van resultaatgerichte lokale en regionale samenwerking;
• Initiatieven van derden die mede invulling geeft aan de Omgevingsvisie.
Buiten de verschillende visies zijn er ook ontwikkelingen (trends) in relatie tot het te voeren grondbeleid.
Hieronder een korte toelichting op wonen, bedrijvigheid, mobiliteit en maatschappelijke voorzieningen.
Wonen
Zeeuwse woondeal
In 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda met 6 onderliggende programma’s gepubliceerd.
In het verlengde van de Nationale Woon- en Bouwagenda is op 6 maart 2023 de Zeeuwse Woondeal
ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, de Provincie Zeeland en de
dertien
Zeeuwse
gemeenten.
De
bouwsector,
woningcorporaties
en
enkele
vertegenwoordigers
van
marktpartijen hebben een steunverklaring getekend. Het doel van de Woondeal is het bouwen van 16.500
extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Op grond van deze Zeeuwse Woondeal in
combinatie met de Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022 is het aandeel in het aantal te
realiseren
woningen
t/m
2030
voor
de
gemeente
Reimerswaal
1.035.
De
woondeal
wordt
periodiek
gemonitord en bijgesteld en vormt samen met het lokale beleid (= provinciaal, regionaal en gemeentelijk) de
komende jaren de basis voor de volkshuisvestelijke opgave.
Regionale woon(zorg)visie
In maart/april 2024 is de regionale woon(zorg)visie vastgesteld door de 5 Bevelandse gemeenteraden. De
visievorming
is
regionaal
opgepakt,
omdat
de
Bevelanden
nadrukkelijk
gezien
kan
worden
als
één
woningmarkt. De woon(zorg)visie is voor de gemeenten een belangrijk document om de verschillende
opgaves op het gebied van het wonen, waaronder wonen en zorg, vast te stellen. De rol van gemeenten
wordt steeds meer die van een regisseur en daarom biedt de woon(zorg)visie ook een belangrijke basis voor
de acties en afspraken die gemaakt gaan worden.
Het vormt de basis voor de nieuwe prestatieafspraken
met de
huurdersvereniging en de woningbouwcorporaties. En afspraken met andere belanghouders voor wonen en
zorg. De Woon(zorg)visie De Bevelanden bestaat uit verschillende thema’s:
- Nieuwbouw
- (Ouderen)zorg
- Aandachtsgroepen
- Bestaande bouw en toekomstbestendigheid
- Betaalbaarheid
Gemeentelijke Woonvisie:
De huidige gemeentelijke woonvisie is in 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Reimerswaal. Deze
woonvisie is door veranderende (beleids)ontwikkelingen op (het gebied van) de woningmarkt verouderd.
Begin
2025
volgt
er
een
lokale
uitwerking
van
de
regionale
woon(zorg)visie,
genaamd
het
Woon(zorg)programma. Dit programma zal de gemeentelijke Woonvisie vervangen.
Reimerswaal is een aantrekkelijke gemeente voor wonen, werken en recreëren. Om een aantrekkelijke
leefomgeving te behouden denkt de gemeente na hoe de ontwikkelingen en uitbreidingen met betrekking tot
wonen, werken en recreëren in een goede landschappelijke omgeving kan worden ingepast.
De woningmarkt in Reimerswaal is krap. De gemeente zet daarom in op een versnelling van de woningbouw
binnen de gemeente. Hierbij is het belangrijk dat de inwoners een fijn huis hebben dat passend is voor hun
levensfase. De woningbehoefte wordt opgevangen op locaties die al in ontwikkeling zijn of ingevuld worden
door particuliere initiatieven. Om te zorgen dat de woningbouwversnelling effect heeft, moet de gemeente
een actieve rol innemen en regie willen voeren op de woningbouwontwikkeling van een aantal locaties
binnen de gemeente.
Vanuit de Zeeuwse Woondeal zijn een aantal ‘sleutelprojecten’ benoemd zoals Grintweg en Molenpolder. In
september 2024 is “Bestemmingsplan herontwikkeling Grintweg 23 Yerseke’ vastgesteld. Dit plan maakt de
bouw van ca. 90 woningen mogelijk.
Voor de ontwikkeling van Molenpolder is de gemeente in onderhandeling met initiatiefnemers en wordt een
intentieovereenkomst voorbereid. Op deze locatie is de bouw van ca. 135 woningen voorzien, inclusief de
vestiging van een supermarkt, waardoor in het centrum van Yerseke een locatie vrijkomt die ook ten
behoeve van woningbouw ontwikkeld kan worden.
Daarnaast is besluitvorming over woningbouwplannen ‘Masterplan Krabbendijke’ voorzien in december 2024
aan de hand waarvan uitvoering in 2025 en volgende jaren wordt bepaald.
De gemeente heeft het voorkeursrecht gevestigd op de mogelijke uitbreidingslocaties, om er zeker van te
zijn
dat
de
nadere
ruimtelijke
studies
niet
beïnvloed
worden
door
eventueel
strategisch
ingenomen
grondposities.
In
juli
2023
is
het
gemeentelijk
voorkeursrecht
gevestigd
op
de
volgende
(mogelijke)
woningbouwlocaties (zoekgebieden):
-
Gebied Deurloohoek, Yerseke;
-
Gebied Achterwegje, Kruiningen.
Bedrijvigheid
Om een gezonde economie te kunnen behouden, heeft de gemeente tot doel ruimte te bieden aan de
zittende ondernemers om uit te breiden en aan nieuwe bedrijven die passen bij het karakter en schaal van
de gemeente de mogelijkheid te bieden om zich te vestigen in onze gemeente. De bedrijventerreinen zitten
echter al vol. Daarom is uitbreiding van de bedrijventerreinen noodzakelijk.
Om
nieuwe
locaties
voor
bedrijventerreinen
te
kunnen
ontwikkelen
is
in
juli
2023
gemeentelijk
voorkeursrecht gevestigd op de volgende locaties (zoekgebieden):
-
20 ha locatie Olzendepolder, Yerseke;
-
50 ha locatie Nishoek, Kruiningen;
-
60 ha locatie de Poort, Rilland.
Met het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht worden de nadere ruimtelijke studies en de keuze
waar de uitbreiding van het bedrijventerrein wordt gerealiseerd, niet beïnvloed door eventueel strategisch
ingenomen grondposities. Daarmee houdt de gemeente regie op de verdere uitwerking van de voorgenomen
uitbreiding van bedrijventerreinen en de ruimtelijke afweging die zij hierbij gemeentebreed maakt.
Het
beoogd
effect
is
om
met
de
vestiging
van
het
gemeentelijk
voorkeursrecht
als
gemeente
een
voorkeurspositie op de percelen voor de uitbreiding van bedrijventerreinen te krijgen die geen eigendom van
de gemeente zijn, c.q. een eerste recht van koop te verkrijgen.
De eigenaren van de percelen dienen hun eigendom op het perceel bij voorgenomen vervreemding eerst
aan de gemeente te koop aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk
om zonder een prijsopdrijvend effect en zonder rekening te houden met belangen van marktpartijen de
gronden aan te kopen van de betrokken eigenaar. De gemeente houdt zo zelf volledig de regie op de
ruimtelijke uitwerking van de voorgenomen uitbreiding. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt dat een
andere
partij
zich
in
het
gebied
een
positie
verschaft,
en
daarmee
de
gemeentelijke
regierol
en
de
ontwikkeling tot een bedrijventerrein verstoort.
In 2024 zijn en worden gesprekken gevoerd met diverse partijen voor de mogelijke aankoop van grond voor
de uitbreiding van bedrijfsterreinen.
Mobiliteit
Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties hebben we niet alleen te maken met het
bouw- en woonrijp maken binnen de plangebieden, maar kan tevens sprake zijn de aanleg van een o.a. een
randweg, ontsluitingsweg, rotonde, waterberging etc. Deze gebiedsoverstijgende investeringen kunnen niet
altijd direct worden toegerekend aan de betreffende ontwikkeling.
Hierbij is essentieel dat binnen de organisatie rekening wordt gehouden met dergelijke investeringen en
waar mogelijk de kosten toe te rekenen aan te ontwikkelen (deel)gebieden dan wel door te berekenen aan
ontwikkelaars (indien sprake is van facilitair grondbeleid).
Maatschappelijke voorzieningen
Ontwikkelingen met betrekking tot maatschappelijk vastgoed hebben invloed op het grondbeleid. Er wordt
onderscheid gemaakt tussen commerciële en niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen.
Op
het
moment
dat
sprake
is
van
uitgifte
van
kavels
wordt
met
betrekking
tot
een
verkoop
van
gemeentegrond maatwerk geleverd. De prijs hangt af van de feiten en omstandigheden. Bijvoorbeeld of de
gemeente haar gronden inbrengt in de huidige staat of dat deze bouwrijp worden geleverd. Ook het aspect
van de waardering van de aanwezige opstallen speelt hierbij een rol. De waardering zal in die gevallen
worden bepaald aan de hand van een taxatie door een onafhankelijke deskundige.
C.
Beleidsdocumenten uitvoering gemeentelijk grondbeleid
Nota Grondbeleid 2024
Met deze nota wordt een toekomstbestendig grondbeleid ingezet. De gemeente staat namelijk voor een
aantal concrete opgaven die een effectief grondbeleid van de gemeente vragen.
De nota sluit aan bij de ontwikkelingsdoelen van de gemeente en geeft aan welk grondbeleid daarvoor nodig
is. De nota gaat in op de opgaven waarvoor de gemeente gesteld staat, de afwegingen om te komen tot een
keuze in het grondbeleid, geeft een beschrijving van het instrumentarium en beschrijft kaders en richtlijnen
voor de uitvoering. Daarnaast wordt met deze nota ook de basis gelegd voor nota’s en notities op een aantal
deelgebieden van het grondbeleid die op een later moment worden onderzocht en uitgewerkt.
Om de ontwikkelingsdoelen van de gemeente Reimerswaal te realiseren zal de gemeente gronden moeten
aankopen of hierover met grondeigenaren afspraken moeten maken. Het is belangrijk dat de gemeente de
instrumenten die zij ter beschikking heeft, goed en passend inzet. Daarvoor is allereerst inzicht nodig in die
instrumenten, maar ook is een bewuste strategie noodzakelijk. De gemeente moet daarbij keuzes maken.
Om de opgaven daadwerkelijk te kunnen realiseren is een adequate inzet van wettelijke mogelijkheden
nodig om de gemeente in staat te stellen haar rol op de grondmarkt te kunnen vervullen.
Nota Prijsbeleid 2019
De ‘Nota Prijsbeleid 2019’ geeft inzicht in de manier waarop de verkoopprijzen voor bouwgrond worden
bepaald. Uitgangspunt voor het prijsbeleid voor woningbouwgrond is dat bij de vaststelling van de
uitgifteprijzen wordt uitgegaan van de marktwaarde van de grond per complex binnen het grondbedrijf. Deze
waarde is vastgesteld op basis van uitgevoerde analyses, waarbij gekeken is naar de prijsontwikkeling aan
de hand van verkooptransacties in het verleden. De variatie in prijzen is afhankelijk van:
1.
De desbetreffende locatie binnen de gemeente.
2.
De liggingsfactoren van de kavels binnen een plangebied.
De opgenomen prijzen worden jaarlijks getoetst aan de marktwaarde.
Voor
het
prijsbeleid
voor
gronden
op
de
gemeentelijke
bedrijventerreinen
geldt
dat,
in
directe
aansluiting op het regionale bedrijventerreinenprogramma, enkele jaren geleden een harmonisering van de
grondprijzen
in
de
regio
in
gang
is
gezet.
Uit
een
externe
beoordeling
van
de
prijsstelling
van
de
bedrijventerreinen
‘De
Poort’
in
Rilland
en
‘Olzendepolder’
in
Yerseke
(de
laatste
complexen
waar
bedrijfsgronden
zijn
uitgegeven),
bleek
dat
de
prijsstelling
vergelijkbaar
is
met
de
grondprijzen
van
vergelijkbare terreinen in Zeeland en West-Brabant. In de Nota Prijsbeleid 2019 is de uitgevoerde analyse
verder uitgewerkt en op basis daarvan is de prijsstelling van bouwgrond bepaald.
Op basis van de hierboven genoemde uitgangspunten wordt jaarlijks door het college een zogenoemde
‘Grondprijsbrief’ vastgesteld. Deze grondprijsbrief geldt als prijslijst in het desbetreffende boekjaar voor de
door de gemeente uit te geven gronden.
D.
Resultaten totale grondexploitatie
Meerjarenprognose Grondexploitatie (MPG)
De MPG is het samenvattend document waarin alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente,
waarbij
sprake
is
van
grondexploitatie,
worden
opgesomd.
Het
betreft
zowel
ontwikkelingen
van
de
gemeente zelf als ontwikkelingen van derden.
Voor
de
projecten
die
daadwerkelijk
in
ontwikkeling
zijn
of
worden
ontwikkeld,
wordt
(of
is)
een
grondexploitatiebegroting vastgesteld. Jaarlijks in het voorjaar, gelijktijdig met de jaarverslaglegging, herziet
de gemeente de grondexploitaties. De actuele bouwgrondexploitaties zijn opgenomen in het onderstaande
overzicht:
Kolom7
Kolom1
Kolom2
Kolom3
Kolom4
Kolom5
Kolom6
Boekwaarde
Eindjaar
Eindwaarde per
Eindwaarde per
Contante waarde
Contante waarde
per 31-12-2023
31-12-2023 van
31-12-2022 van
per 31-12-2023 van
per 31-12-2022 van
het verwachte
het verwachte
het verwachte
het verwachte
resultaat
resultaat
resultaat
resultaat
Complex
een "- " voor de bedragen betekent een voordelig resultaat
Woningbouw
Kanaalarm
-
2023
-
-29.507,00
-
-28.929,00
Tramper II
-31.945,00
2024
-7.703,00
-79.029,00
-7.552,00
-77.478,00
Steehof III
-979.708,00
2025
-139.173,00
-218.984,00
-133.768,00
-206.354,00
Rozeboom IV
-1.548.986,00
2026
-477.654,00
-666.950,00
-450.104,00
-616.159,00
Kelders
525.477,00
2025
-414.521,00
-409.579,00
-398.425,00
-393.675,00
Tramper III
178.579,00
2027
-25.907,00
-23.934,00
subtotaal
-1.856.583,00
-1.064.958,00
-1.404.049,00
-1.013.783,00
-1.322.595,00
Bedrijven
Olzendepolder IV
-3.121.731,00
2026
263.394,00
217.027,00
248.202,00
200.500,00
De Poort III
-910.780,00
2025
-232.723,00
-316.344,00
-223.686,00
-304.060,00
subtotaal
-4.032.511,00
30.671,00
-99.317,00
24.516,00
-103.560,00
Totaal
-5.889.094,00
-1.034.287,00
-1.503.366,00
-989.267,00
-1.426.155,00
NB: voor complex Olzendepolder IV wordt per 31-12-2023 een nadelig resultaat verwacht zoals hierboven in de tabel aangegeven.
Volgens de regels van het Besluit Begroten en Verantwoorden is hiervoor een verliesvoorziening gevormd.
De grond die de gemeente in eigendom heeft, maar waarvoor nog geen concrete plannen zijn, staat als
Materiële vaste activa op de balans. Dit dient in beginsel te gebeuren tegen de aankoopwaarde. Dit heeft
vooral gevolgen voor de manier waarop er met strategisch aangekochte gronden kan worden omgegaan.
Binnen de gemeente Reimerswaal zijn de gevolgen vooralsnog beperkt, omdat de voorraad strategische
gronden beperkt is.
De gevolgen kunnen groter worden, indien gronden waarop de gemeente voorkeursrecht heeft gevestigd
worden aangekocht terwijl er nog geen concrete plannen zijn voor gebiedsontwikkeling.
E.
Begrote winstnemingen
Op grond van de ‘Notitie Grondbeleid in de begroting en jaarstukken 2023’ moet verplicht winst worden
genomen op lopende grondexploitaties. Hiervoor geldt de zogenaamde POC-methode (POC: Percentage of
Completion) die rekenkundig voorschrijft hoe naar rato van de voortgang de tussentijdse winst moet worden
berekend. Er is per 31 december 2022 in de volgende complexen (tussentijdse) winst genomen:
Recapitulatie tussentijdse winstnemingen
Stand ultimo 2022
Mutatie 2023
Stand ultimo 2023
Kanaalarm, Hansweert
€
484.000
€
32.875
€
516.875
Tramper II, Hansweert
€
493.000
€
9.000
€
502.000
Steehof III, Yerseke
€
350.000
€
-94.000
€
256.000
RozeboomIV, Krabbendijke
€
452.000
€
92.000
€
544.000
Olzendepolder, Yerseke
€
-111.524
€
-
-111.524
de Poort III, Rilland
€
1.984.000
€
33.000
€
2.017.000
Kelders, Krabbendijke
€
129.000
€
5.000
€
134.000
Totaal
€
3.780.476
€
77.875
€
3.858.351
Dit resultaat wordt toegevoegd aan de Algemene reserve bouwgrondexploitatie.
Het is gebruikelijk om gedurende het jaar geen winstnemingen te begroten maar deze bij het opstellen van
de jaarrekening werkelijk te bepalen.
F.
Reserves en voorzieningen in relatie tot het grondbeleid
De gemeente kent de volgende aan grondexploitaties gerelateerde reserves en voorzieningen:
Algemene reserve bouwgrondexploitatie:
Deze reserve wordt ingezet voor:
-
het opvangen van (het risico van) nadelige exploitatieresultaten van grondexploitaties;
-
het afdekken van mogelijke risico’s die de gemeente loopt bij het uitvoeren van haar grondbeleid.
Deze risico’s zijn het gevolg van de langdurige looptijd van plannen en planvorming, inschatting van
parameters aan het begin van de planperiode, marktwerking en betrokkenheid van externe partijen.
De hoogte van deze reserve (benodigde weerstandsvermogen) is afhankelijk van de berekende omvang van
de financiële risico’s van de grondexploitaties.
De hoogte van deze reserve fluctueert, omdat het risicoprofiel voor de grondexploitaties eveneens continu
verandert. Minimaal éénmaal per jaar bij het opstellen van het MPG wordt de hoogte van deze reserve
opnieuw berekend. Indien sprake is van een te lage reserve vindt bijstorting plaats uit de algemene reserve.
Indien sprake is van vrije ruimte in deze reserve (ARBGE) wordt deze vrije ruimte toegevoegd aan de
algemene reserve.
Om het benodigde weerstandsvermogen te bepalen wordt de IFLO-norm (IFLO: Inspectie Financiën Lagere
Overheden) toegepast en hetgeen de BBV (Besluit begroting en verantwoording) hierover stelt. De IFLO-
norm
is
een
eenvoudige
en
eenduidige
methode
op
hoofdlijnen
en
geeft
de
minimaal
benodigde
weerstandscapaciteit. Deze bestaat uit de som van twee elementen: 10% van de boekwaarden (som
gerealiseerde kosten minus gerealiseerde opbrengsten) plus 10% van de nog te maken kosten in deze
exploitaties.
Vervolgens wordt ook nog rekening gehouden met verliesvoorzieningen.
Voorziening afgesloten complexen:
Deze voorziening bevat middelen voor het opvangen van de kosten van nog uit te voeren werkzaamheden
binnen (financieel) al afgesloten complexen.