Paragraaf grondbeleid
Gemeentelijk grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid is een middel om de beleidsdoelstellingen op een verantwoorde manier te
kunnen realiseren. Het grondbeleid vormt het kader waarbinnen het ruimtelijk beleid, zowel ten aanzien van
volkshuisvesting, economische ontwikkeling als voor infrastructuur en openbare ruimte, recreatie en natuur
op een verantwoorde en transparante wijze vorm kan krijgen. Het grondbeleid is vastgelegd in de volgende
stukken:
1.
Nota Grondbeleid 2017-2020 (vastgesteld op 24 januari 2017).
2.
Nota Prijsbeleid 2019 (vastgesteld op 29 januari 2019).
3.
De Meerjarenprognose Grondexploitatie (wordt jaarlijks vastgesteld).
Ad 1
Nota Grondbeleid 2017-2020
In de nochtans vigerende ‘Nota Grondbeleid 2017-2020’ is het grondbeleid voor de gemeente
vastgelegd. In de Nota wordt ingegaan op de strategie van de gemeente ten aanzien van het
grondbeleid.
De
Nota
sluit
aan
bij
de
geldende
wet-
en
regelgeving
en
is
afgestemd
op
de
‘Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen’ en de ‘Structuurvisie buitengebied’. In de Nota staat
beschreven welke strategische keuzes er door de raad zijn gemaakt en welk grondbeleid de
gemeente
voorstaat
om
haar
doelstellingen
te
verwezenlijken,
en
welke
risico’s
hieraan
zijn
verbonden.
Er wordt nadrukkelijk ingezet op samenwerking. Voorts wordt ingezet op situationeel grondbeleid.
Hiermee wordt bedoeld dat per situatie wordt bekeken op welke wijze de gemeentelijke belangen het
beste kunnen worden gediend. De Nota schetst de kaders voor een goede financiële beheersing van
de grondgebruiksportefeuille. In dit kader
is een koppeling gelegd met de Meerjarenprognose
Grondexploitatie.
In de loop van 2023 is een begin gemaakt met het opstellen van een nieuwe Nota Grondbeleid.
Deze Nota borduurt voort op de (huidige) Nota 2017-2020 en zet wederom een mix van soorten
grondbeleid uiteen en biedt daarvoor handelingsperspectieven. De nieuwe Nota Grondbeleid zal in
het 2e kwartaal van 2024 aan de gemeenteraad aangeboden ter vaststelling.
Ad 2
Nota Prijsbeleid 2019
Het prijsbeleid is neergelegd in de ‘Nota Prijsbeleid 2019’. Deze Nota geeft inzicht in de manier
waarop de verkoopprijzen voor bouwgrond worden bepaald. Het prijsbeleid is gebaseerd op een
uitgevoerde
analyse
van
de
waarde
van
kavels
die
geschikt
zijn
voor
woningbouw
of
bedrijfsvestiging.
Op
basis
van
deze
analyse
is
de
bandbreedte
bepaald
waartussen
de
woningbouwkavels worden gewaardeerd. Op deze manier is gegarandeerd dat de gemeente kavels
blijft aanbieden tegen een marktconforme prijs.
Waarderingsmethode woningbouwgrond
Uitgangspunt
voor
het
prijsbeleid
voor
woningbouwgrond
is,
dat
bij
de
vaststelling
van
de
uitgifteprijzen
wordt
uitgegaan
van
de
marktwaarde
van
de
grond
per
complex
binnen
het
grondbedrijf. Deze waarde is vastgesteld op basis van extern uitgevoerde analyses, waarbij gekeken
is naar de prijsontwikkeling aan de hand van verkooptransacties in het verleden. Op basis van deze
analyse zijn rekenprijzen in de exploitaties vastgesteld. Binnen de rekenprijs wordt een bandbreedte
aangehouden.
De variatie ten opzichte van de rekenprijs is afhankelijk van:
1. de desbetreffende locatie binnen de gemeente;
2. de liggingsfactoren van de kavels binnen een plangebied;
3. de in de exploitaties opgenomen rekenprijzen vormen de onderkant van de bandbreedte.
Waarderingsmethode bedrijventerreinen
Ook voor het prijsniveau van bouwkavels voor bedrijven geldt dat bij de vaststelling van de uitgifte-
prijzen
wordt
uitgegaan
van
de
marktwaarde
van
de
grond.
Om
deze
te
bepalen
worden
bouwgrondprijzen vergeleken met de prijzen van verschillende andere vergelijkbare terreinen in
Zeeland en een deel van Noord-Brabant (Roosendaal, Steenbergen, Woensdrecht).
Grondprijsbrief
Jaarlijks wordt een zogenoemde Grondprijsbrief vastgesteld. Die grondprijsbrief geldt als prijslijst
voor de door de gemeente uit te geven gronden. Op 5 december 2023 heeft het college de
‘Grondprijsbrief 2024’ vastgesteld. Deze geldt vanaf 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024.
Ad 3
Meerjarenprognose Grondexploitatie
De Meerjarenprognose Grondexploitatie (hierna: MPG) geeft een actueel financieel beeld van de
lopende
gemeentelijke
grondexploitaties.
Per
project
en
in
samenhang
worden
de
cijfers
gepresenteerd en toegelicht. De peildatum van een MPG is steeds 1 januari van het lopende jaar.
Een
belangrijk
onderdeel
van
de
MPG
is
de
risicoanalyse.
Per
project
is
een
risicoanalyse
opgenomen. De daarin voorgestelde beheersmaatregelen (zoals het treffen van een voorziening
voor verlieslatende complexen en het afdekken van de risico’s binnen de grondbedrijfsfunctie) zijn
daarin verwerkt. De gemeenteraad stelt de MPG ieder jaar in een separaat besluit vast.
Bouwgrond voor woningbouw
De Rijksoverheid wil voortvarend werk maken van de problemen op de woningmarkt. De woonopga-
ven en de doelen zijn vastgelegd in de Nationale Woon- en Bouwagenda. Via woonafspraken met
provincies en gemeenten wil het Rijk hieraan invulling geven. De ondertekening van de Zeeuwse
Woondeal vond plaats op 6 maart 2023. In regionaal en gemeentelijk verband wordt invulling
gegeven aan het uitvoeringsprogramma van de regionale en gemeentelijke woonvisie. In 2023 en
2024 is en wordt ter vervanging van de huidige regionale woonvisie gewerkt aan een nieuwe
woon(zorg)visie, waarin onder meer aandacht is voor de Zeeuwse Woondeal en waarin het ‘wonen
en zorg’ onderdeel een grotere nadruk krijgt. Nadat de regionale woon(zorg)visie is vastgesteld, zal
de gemeentelijke woonvisie geactualiseerd worden.
In 2021 hebben de regiogemeenten (Reimerswaal, Kapelle, Goes, Noord-Beveland en Borsele) in
het kader
van het regionale samenwerkingsverband gezamenlijk
de actielijn ‘Beweging op de
Bevelandse woningmarkt’ opgezet. De ontwikkeling van flexwonen is een van de acties onder deze
actielijn die het afgelopen jaar met voorrang is opgepakt. Het doel is om gezamenlijk op De
Bevelanden
te
komen
tot
een
haalbaar
gefaseerd
programma
voor
de
realisatie
van
450
flexwoningen in de komende 5 jaar (2023-2028). Op grond van verdeling op basis van inwoneraantal
is het aandeel van de gemeente Reimerswaal 101 van de 450 woningen. Voor de eerste fase (2023-
2024) staat de realisatie van 200 flexwoningen verspreid over de 5 Bevelandse gemeenten gepland.
De
eerste
fase
voor
Reimerswaal
omvat
35
flexwoningen
verdeeld
over
een
3-tal
projecten
(waaronder 8 in Tramper III te Hansweert zoals hieronder toegelicht)
Gemeentelijke bouwgronduitgifte
De gemeente Reimerswaal heeft gedurende een lange tijd een relatief grote bouwgrondproductie
gehad in de vorm van vrijstaande en half vrijstaande woningen op meestal ruime vrije kavels. Het
streven was erop gericht om in vrijwel iedere kern als gemeente zelf bouwgrond aan te kunnen
bieden voor de bouw van woningen. Zonder twijfel is er nog steeds een groep mensen die de wens
heeft om een ‘eigen’ huis te bouwen op een ‘eigen’ vrije kavel, maar de bouwkavels die de
gemeente zelf uit kan geven zijn schaars geworden.
In de derde fase van de woonwijk ‘Steehof’ was ultimo 2023 nog 1 brugkavel beschikbaar. Deze
kavel is in 2024 geleverd.
In juli 2023 is de grondexploitatie ‘Tramper III, Hansweert’ vastgesteld. Deze ontwikkeling voorziet in
de bouw van 30 woningen, waarvan 15 levensloopbestendige rijwoningen, 10 levensloopbestendige
twee-onder-een kapwoningen en 5 vrijstaande woningen, inclusief de benodigde parkeerplaatsen,
groen ten behoeve van waterberging, openbare ruimte en ontsluitingsweg. Daarnaast worden nog 8
flexwoningen gerealiseerd. In het eerste halfjaar 2024 volgt een taxatie om de verkoopwaarde van
de percelen vast te stellen.
De doelstelling van de gemeente is enerzijds gericht op het verkopen van de beschikbare gronden
binnen
de
uitbreidingsplannen
en
anderzijds
op
het
(her)ontwikkelen
van
locaties
binnen
het
bestaand bebouwd gebied. Die herontwikkeling vindt plaats in samenspraak met marktpartijen.
Voorbeelden daarvan zijn de projectlocaties Grintweg en Molenpolder in Yerseke en Kelders en
Veilingterrein in Krabbendijke.
Om de ontwikkeling van woningbouw te bevorderen heeft de gemeenteraad op voorstel van het
college, in juli 2023 besloten de Wet voorkeursrecht gemeenten in te zetten. De Wvg rust op
uitbreiding in de kernen Yerseke en Kruiningen.
Bouwgrond voor bedrijfsvestiging
Het kunnen aanbieden van bedrijfskavels blijft voor de gemeente Reimerswaal van groot belang.
Met het aanleggen van terreinen voor bedrijfsvestiging zijn aanzienlijke financiële risico’s gemoeid.
Bij het aanleggen van bedrijventerreinen moeten immers veel kosten worden gemaakt voordat de
uitgifte kan beginnen.
Ultimo 2023 zijn nog 2 bedrijventerreinen in exploitatie, namelijk Olzendepolder in Yerseke en de
Poort in Rilland. Er zijn geen bedrijfskavels meer beschikbaar.
Olzendepolder
Ultimo
2023
zijn
alle
percelen
verkocht
waardoor
er
op
‘Olzendepolder’
geen
grond
meer
beschikbaar is. Volgens de planning wordt deze grondexploitatie nadat de werkzaamheden voor
bouw- en woonrijpmaken zijn afgerond eind 2026 afgesloten.
De Poort
Ook voor De Poort geldt dat alle percelen zijn verkocht en naar verwachting na afronding van de
werkzaamheden eind 2025 wordt afgesloten.
Om de ontwikkeling van bedrijventerreinen te bevorderen heeft de gemeenteraad op voorstel van
het college, in juli 2023 besloten de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in te zetten. Het gaat
hierbij om uitbreiding van bedrijventerreinen Olzendepolder in Yerseke, de Poort in Rilland en
Nishoek in Kruiningen.
Organisatie grondbedrijf
Op
het
organisatorische
vlak
zijn
tussen
de
3
betrokken
afdelingen
Financiën,
Gemeentewerken
en
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling afspraken gemaakt over de opzet van de grondexploitatie en over
de onderlinge verdeling van de taken. De coördinatie van alle werkzaamheden die noodzakelijk is voor het
reilen en zeilen van de gemeentelijke bouwgrondexploitatie is opgedragen aan de afdeling Ruimtelijke en
Economische Ontwikkeling. Vanaf 2023 werkt de gemeente met het grondexploitatiesysteem GrexManager.
Dit pakket wordt gebruikt voor de opzet, actualisatie en beheer van grondexploitaties.
Verwachte eindresultaten bouwgrondexploitatie
In
de
MPG
2024
worden,
op
basis
van
geactualiseerde
exploitatieberekeningen,
de
financiële
consequenties
van
alle
lopende
projecten
binnen
de
grondbedrijfsfunctie
vertaald
in
een
meerjarenprognose. Deze prognose laat de ontwikkelingen naar einddatum zien. De peildatum is 1 januari
2024. De getallen zullen aansluiten op de eindstand per 31 december 2023 zoals deze in de jaarrekening
2023 worden vermeld.
Uitgangspunten exploitatieopzetten
Bij de herziening van de grondexploitaties zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Jaarlijks worden de gemeentelijke grondprijzen gepubliceerd in de Grondprijsbrief. Deze grondprijzen zijn
gehanteerd voor de raming van de opbrengst grondverkopen;
o
Ultimo 2023 was nog 1 brugkavel in Steehof III niet geleverd. Dit is in 2024 gerealiseerd. Verder zijn
geen gronden voor verkoop beschikbaar.
De volgende parameters worden gehanteerd:
o
indexering kosten: er is voor de raming van de kosten 2024 gerekend met een indexering van 3,5%
ten opzichte van 2023. Vanaf 2024 is gerekend met een indexatie voor kostenstijgingen van 4% in
2024, 3% in 2025/2026 en 2% vanaf 2027;
o
indexering opbrengsten:
woningbouw: 0% 2024, 2% vanaf 2025;
bedrijventerreinen: 0% in 2024/2026, 2% vanaf 2027.
o
o
de rentevoet over de volledige looptijd van het complex is 1,11%;
disconteringsvoet is 2,00%.
Bovengenoemde uitgangspunten zijn verwerkt in de eindresultaten. Het gevolg van de integrale herziening
van de complexen heeft onder meer geleid tot actueel beeld van de huidige financiële en economische
situatie binnen de grondbedrijfsfunctie. De onderstaande tabel bevat een vergelijking van de verwachte
eindresultaten en contante waarden van de bouwgrondexploitaties op grond van de jaarrekeningen 2022 en
2023.
In
beide
gevallen
worden
de
verwachte
eindresultaten
van
de
exploitaties
per
31
december
gepresenteerd.
Het
overzicht
in
de
tabel
heeft
betrekking
op
de
complexen
voor
woningbouw
en
bedrijventerreinen die nog onderhanden (in ontwikkeling) zijn.
Overzicht van de verwachte eindresultaten bouwgrondexploitaties Reimerswaal (in €) per 31-12-2023
Complex
Boekwaarde
Eindjaar
Eindwaarde per
Eindwaarde per
Contante
Contante
per 31-12-2023
31-12-2023 van
31-12-2022 van
waarde per 31-
waarde per 31-
(voor
het verwachte
het verwachte
12-2023 van het
12-2022 van het
voorzieningen)
resultaat
resultaat
verwachte
verwachte
resultaat
resultaat
een "- " voor de bedragen betekent een voordelig resultaat
Woningbouw
Kanaalarm
€
-
2023 €
-
€
-29.507
€
-
€
-28.929
Tramper II
€
-31.945
2024 €
-7.703
€
-79.029
€
-7.552
€
-77.478
Steehof III
€
-979.708
2025 €
-139.173
€
-218.984
€
-133.768
€
-206.354
Rozeboom IV
€
-1.548.986
2026 €
-477.654
€
-666.950
€
-450.104
€
-616.159
Kelders
€
525.477
2025 €
-414.521
€
-409.579
€
-398.425
€
-393.675
Tramper III
€
178.579
2027 €
-25.907
€
-23.934
subtotaal
€
-1.856.583
€
-1.064.958
€
-1.404.049
€
-1.013.783
€
-1.322.595
Bedrijven
Olzendepolder
€
-3.121.731
2026 €
263.394
€
217.027
€
248.202
€
200.050
De Poort III
€
-910.780
2025 €
-232.723
€
-316.344
€
-223.686
€
-304.060
subtotaal
€
-4.032.511
€
30.671
€
-99.317
€
24.516
€
-104.010
Totaal
€
-5.889.094
€
-1.034.287
€
-1.503.366
€
-989.267
€
-1.426.605
Plan Tramper III is in 2023 vastgesteld en in exploitatie genomen. Verder dient in ogenschouw genomen te
worden dat in de verwachte eindresultaten tussentijds genomen winst is verrekend.
Overzicht van tussentijdse resultaten
De winstneming over het jaar 2023 is berekend conform de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken
2019’. Deze is vastgelegd in de financiële beheersverordening. De methode voor het bepalen van de
tussentijdse winst sluit aan bij de door de Commissie BBV voorgeschreven percentage of completion
methode. De onderstaande tussentijdse resultaten zijn verwerkt in de boekwaarden per 31 december 2023:
Tussentijdse winstnemingen grondexploitaties
stand ultimo 2022 winstneming 2023 stand ultimo 2023
Kanaalarm, Hansweert
€
484.000
€
32.875
€
516.875
Tramper II, Hansweert
€
493.000
€
9.000
€
502.000
Steehof III, Yerseke
€
350.000
€
-94.000
€
256.000
Rozeboom IV, Krabbendijke
€
452.000
€
92.000
€
544.000
Olzendepolder IV, Yerseke
€
-111.524
€
-
€
-111.524
De Poort III, Rilland
€
1.984.000
€
33.000
€
2.017.000
Kelders, Krabbendijke
€
129.000
€
5.000
€
134.000
Totaal
€
3.780.476
€
77.875
€
3.858.351
Voor Olzendepolder IV is ultimo 2022 een verliesvoorziening gevormd van € 217.000. Deze is ultimo 2023
verhoogd met € 46.000.
Afgesloten complexen
In 2023 is complex Kanaalarm in Hansweert afgesloten met uiteindelijk een totaal positief resultaat van
€ 516.875.
Ontwikkeling van de reserves
Reserves en voorzieningen
De mutaties in de reserves en voorzieningen hebben voornamelijk betrekking op:
a.
Tussentijdse resultaten complexen;
b.
Storting in voorziening afgesloten complexen;
c.
Onttrekkingen grondexploitatie-specifieke lasten;
Bovenstaande mutaties zijn verwerkt ten gunste/ten laste van de reserve bouwgrondexploitatie.
Dit heeft per saldo geresulteerd in een afname van de stand van de reserve met € 706.123. De stand per 31
december 2023 van de reserve is € 16.636.770.
Voor een specificatie van de mutaties verwijzen wij naar de toelichting op de balans, onderdeel passiva –
eigen vermogen.
Onvoorziene risico’s
Gebiedsontwikkelingen
gaan
gepaard
met
risico���s.
De
gemeente
Reimerswaal
heeft
diverse
risico’s
ingeschat en onderkend.
Door
middel
van
de
IFLO-norm
zijn
die
risico’s
op
een
eenvoudige,
objectieve
en
snelle
manier
gekwantificeerd.
Het benodigd weerstandsvermogen bedraagt momenteel € 316.000
Wanneer
de
risico’s
zich
manifesteren
kan
de
dekking
daarvoor
worden
gevonden
in
de
bestemmingsreserve Bouwgrondexploitatie.
Die reserve is er voor onder andere het opvangen van risico’s die gepaard gaan met gebiedsontwikkelingen.
Een verdere toelichting op de systematiek is opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitatie 2024.
Voorziening afgesloten complexen
Deze voorziening bevat middelen voor het opvangen van de kosten van nog uit te voeren werkzaamheden
binnen al afgesloten complexen. Per balansdatum is de stand als volgt:
Voorziening afgesloten complexen 2023
Complex
Stand 1 jan.
Stortingen
Onttrekkingen
Vrijval
Stand 31 dec.
Kruseveer
54.825
315.175
177.316
192.684
Steehof
36.416
4.600
3.310
37.706
Dorspzicht
33.363
-3.400
688
29.275
Werfkampen
-7.984
8.000
16
-
Zandweg
-13.956
14.000
44
-
102.664
338.375
181.374
-
259.665
Algemeen: als de werkzaamheden binnen de geraamde bedragen zijn voltooid, wordt het vrij te vallen
bedrag toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitatie. Mocht de voorziening niet toereikend
zijn geweest om het complex af te ronden, dan zal de algemene reserve bouwgrondexploitatie worden
aangesproken.
Gronden in erfpacht
Gronden die in erfpacht worden uitgegeven worden geactiveerd op de balans onder de post materiële vaste
activa (vermeerdering). Op het moment dat het blooteigendom van in erfpacht uitgegeven gronden wordt
verkocht wordt de boekwaarde afgeboekt (vermindering).
Grondverkopen
Onderstaand volgt de tabel waarin de grondverkopen zijn opgenomen over de afgelopen 10 jaar:
overzicht grondverkopengemeente Reimerswaal afgelopen10 jaar (bedragenx € 1.000)
Omschrijving
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
woningbouw
1.069
645
2.501
1.853
1.830
1.082
240
2.640
4.188
726
bedrijventerreinen
4.427
1.274
1.883
1.422
3.613
2.984
5.131
7.601
0
0
Totaal
5.496
1919
4.384
3.275
5.443
4.066
5.371 10.241
4.188
726