Paragraaf Grondbeleid
Gemeentelijk Grondbeleid
A.
Inleiding
In deze paragraaf beschrijft de gemeente haar grondbeleid. Om de bestuurlijke doelen te bereiken zijn
verschillende
instrumenten
inzetbaar.
De
bestuurlijke
ruimtelijke
doelen
liggen
vast
in
de
meerjarenbegroting, coalitieakkoord, diverse visiedocumenten en beleidsnota’s.
Grondbeleid heeft ook een financiële impact. De uitvoering vraagt ook om financiële middelen. Het inzetten
van deze financiële middelen brengt ook risico’s mee. Risico’s kunnen van grote invloed zijn op de financiële
positie
van
de
gemeente.
Daarom
is
het
ook
van
belang
dat
de
grondexploitaties
jaarlijks
worden
geactualiseerd.
De Notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ geeft richtlijnen aan de invulling van de paragraaf
Grondbeleid. Artikel 16 van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) geeft aan dat de volgende
onderdelen daarbij van belang zijn:
-
Een visie op het grondbeleid in relatie tot de uitvoering van de doelstellingen van de programma’s in
de begroting. Hierbij wordt ingegaan op ‘ontwikkelingen’ die van invloed zijn op het te voeren
grondbeleid;
-
Een verduidelijking van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
-
Een actuele inschatting van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
-
Een onderbouwing van (de begrote) winstneming;
-
Beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van grondzaken.
Hieronder worden bovengenoemde onderdelen toegelicht.
B.
Visie grondbeleid
De
programma’s
‘Economie’
(Bedrijventerreinen),
‘Onderwijs’
(Onderwijshuisvesting),
‘Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Stedelijke Vernieuwing (Woningbouw) hebben het meest effect op het gemeentelijk
grondbeleid en de uitvoering ervan.
Ruimtelijke beleid
Het ruimtelijk beleid van de gemeente Reimerswaal is vastgelegd in een aantal structuurvisies: naast de
structuurvisie
‘Kernen
en
Bedrijventerreinen’
ook
de
structuurvisie
‘Buitengebied’
en
de
structuurvisie
‘Aquacultuur’. In 2022 is tot slot de structuurvisie ‘De Groene Kamers van Rilland’ voor het energielandschap
in
het
oostelijk
deel
van
de
gemeente
vastgesteld.
Daarnaast
is
het
woonbeleid
vastgelegd
in
de
gemeentelijke woonvisie uit 2020 en in regionale afspraken. Het beleid ten aanzien van bedrijventerreinen is
vastgelegd in de regionale bedrijventerreinprogrammering.
De structuurvisie ‘Kernen en Bedrijventerreinen’ geeft al 10 jaar richting aan de ontwikkeling van de kernen
en bedrijventerreinen in de gemeente en is een afwegingskader voor nieuwe initiatieven. Na de vaststelling
van de visie in 2012 heeft de tijd uiteraard niet stil gestaan. Een aantal ontwikkelingen is inmiddels
gerealiseerd en er zijn nieuwe inzichten en ontwikkelingen in beeld, waarin de structuurvisie niet voorziet.
Om
de
structuurvisie
te
kunnen
blijven
gebruiken
als
afwegingskader
voor
nieuwe
initiatieven,
is
actualisering van de visie inclusief de uitvoeringsstrategie noodzakelijk. Deze is nu in voorbereiding.
Daarnaast treedt op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking. In de Omgevingswet staat dat alle
gemeenten een omgevingsvisie moeten hebben. De omgevingsvisie is een gebiedsgerichte integrale visie
voor de fysieke leefomgeving voor het hele grondgebied van de gemeente. In 2023 is gestart met het
vormen van die strategische visie voor Reimerswaal, genaamd “Koers 2040”. Deze toekomstvisie zal in
samenwerking met onze inwoners en lokale gemeenschap tot stand komen. Het moet een integraal en
duurzaam afwegingskader worden, dat transparantie biedt en helpt bij:
• Het stellen van prioriteiten;
• Het verbeteren van de daadkracht en het (onder)handelen;
• Het zien en benutten van zgn. meekoppelkansen;
• Het versterken van de resultaatgerichte lokale en regionale samenwerking;
• Initiatieven van derden.die mede invulling geeft aan de Omgevingsvisie.
Buiten de verschillende visies zijn er ook ontwikkelingen (trends) in relatie tot het te voeren grondbeleid.
Hieronder een korte toelichting op wonen, bedrijvigheid, mobiliteit en maatschappelijke voorzieningen.
Wonen
Zeeuwse woondeal
In 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda met 6 onderliggende programma’s gepubliceerd.
In het verlengde van de Nationale Woon- en Bouwagenda is op 6 maart 2023 de Zeeuwse Woondeal
ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, de Provincie Zeeland en de
dertien
Zeeuwse
gemeenten.
De
bouwsector,
woningcorporaties
en
enkele
vertegenwoordigers
van
marktpartijen hebben een steunverklaring getekend. Het doel van de Woondeal is het bouwen van 16.500
extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Op grond van deze Zeeuwse Woondeal in
combinatie met de Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022 is het aandeel in het aantal te
realiseren woningen t/m 2030 voor de gemeente Reimerswaal 1.035. De woondeal wordt per
iodiek
gemonitord en bijgesteld en vormt samen met het lokale beleid (= provinciaal, regionaal en gemeentelijk) de
komende jaren de basis voor de volkshuisvestelijke opgave.
Regionale woon(zorg)visie
In 2019 hebben de vijf Bevelandse gemeenten voor het eerst een gezamenlijke, regionale woonvisie
vastgesteld. Momenteel wordt er gewerkt aan een actualisering van de oude woonvisie door een nieuwe
regionale woon(zorg)visie op te stellen. De woon(zorg)visie is voor de gemeenten een belangrijk document
om de verschillende opgaves op het gebied van het wonen, waaronder wonen en zorg, vast te stellen. De rol
van gemeentes wordt steeds meer die van een regisseur en daarom biedt de woon(zorg)visie ook een
belangrijke basis voor de acties en afspraken die gemaakt gaan worden. De visievorming wordt regionaal
opgepakt, in lijn met de vorige woonvisie, de woningmarktafspraken, de Woondeal en de prestatieafspraken
met Beveland Wonen. De belangrijkste reden is dat de Bevelanden nadrukkelijk gezien kan worden als één
woningmarkt. De woon(zorg)visie gaat uit verschillende thema’s bestaan:
- Nieuwbouw
- (Ouderen)zorg
- Aandachtsgroepen
- Bestaande bouw en toekomstbestendigheid
- Betaalbaarheid
Het
doel
is
de
regionale
woon(zorg)visie
begin
2024
te
hebben
vastgesteld
door
de
5
Bevelandse
gemeenteraden.
Gemeentelijke Woonvisie:
De huidige gemeentelijke woonvisie is in 2020 vastgesteld door de gemeenteraad van Reimerswaal. Deze
woonvisie is door veranderende (beleids)ontwikkelingen op (het gebied van) de woningmarkt verouderd. De
gemeentelijke woonvisie wordt geactualiseerd nadat de regionale woon(zorg)visie is vastgesteld.
Reimerswaal is een aantrekkelijke gemeente voor wonen, werken en recreëren. Om een aantrekkelijke
leefomgeving te behouden denkt de gemeente na hoe de ontwikkelingen en uitbreidingen met betrekking tot
wonen, werken en recreëren in een goede landschappelijke omgeving kan worden ingepast.
De woningmarkt in Reimerswaal is krap. De gemeente zet daarom in op een versnelling van de woningbouw
binnen de gemeente. Hierbij is het belangrijk dat de inwoners een fijn huis hebben dat passend is voor hun
levensfase. De woningbehoefte wordt opgevangen op locaties die al in ontwikkeling zijn of ingevuld worden
door particuliere initiatieven. Om te zorgen dat de woningbouwversnelling effect heeft, moet de gemeente
een actieve rol innemen en regie willen voeren op de woningbouwontwikkeling van een aantal locaties
binnen de gemeente. De gemeente heeft het voorkeursrecht gevestigd op de mogelijke uitbreidingslocaties,
om er zeker van te zijn dat de nadere ruimtelijke studies niet beïnvloed worden door eventueel strategisch
ingenomen grondposities.
In juli 2023 is het gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op de volgende (mogelijke) woningbouwlocaties
(zoekgebieden):
-
Gebied Smalleweg, Yerseke;
-
Gebied Achterwegje en Langeweg, Kruiningen.
Bedrijvigheid
Om een gezonde economie te kunnen behouden, heeft de gemeente tot doel ruimte te bieden aan de
zittende ondernemers om uit te breiden en nieuwe bedrijven die passen bij het karakter en schaal van de
gemeente de mogelijkheid te bieden om zich te vestigen. De bedrijventerreinen zitten echter al vol. Daarom
is uitbreiding van de bedrijventerreinen noodzakelijk.
Om
nieuwe
locaties
voor
bedrijventerreinen
te
kunnen
ontwikkelen
is
in
juli
2023
gemeentelijk
voorkeursrecht gevestigd op de volgende locaties (zoekgebieden):
-
20 ha locatie Olzendepolder, Yerseke;
-
50 ha locatie Nishoek, Kruiningen;
-
60 ha locatie de Poort, Rilland.
Met het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht worden de nadere ruimtelijke studies en de keuze
waar de uitbreiding van het bedrijventerrein wordt gerealiseerd, niet beïnvloed door eventueel strategisch
ingenomen grondposities. Daarmee houdt de gemeente regie op de verdere uitwerking van de voorgenomen
uitbreiding van bedrijventerreinen en de ruimtelijke afweging die zij hierbij gemeente breed maakt.
Het
beoogd
effect
is
om
met
de
vestiging
van
het
gemeentelijk
voorkeursrecht
als
gemeente
een
voorkeurspositie op de percelen voor de uitbreiding van bedrijventerreinen te krijgen die geen eigendom van
de gemeente zijn, c.q. een eerste recht van koop te verkrijgen.
De eigenaren van de percelen dienen hun eigendom op het perceel bij voorgenomen vervreemding eerst
aan de gemeente te koop aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk
om zonder een prijsopdrijvend effect en zonder rekening te houden met belangen van marktpartijen de
gronden aan te kopen van de betrokken eigenaar. De gemeente houdt zo zelf volledig de regie op de
ruimtelijke uitwerking van de voorgenomen uitbreiding. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt dat een
andere
partij
zich
in
het
gebied
een
positie
verschaft,
en
daarmee
de
gemeentelijke
regierol
en
de
ontwikkeling tot een bedrijventerrein verstoort.
Mobiliteit
Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties hebben we niet alleen te maken met het
bouw- en woonrijp maken binnen het plangebied, maar kan sprake zijn de aanleg van een o.a. een randweg,
ontsluitingsweg, rotonde, waterberging etc. Deze gebiedsoverstijgende investeringen kunnen niet altijd direct
worden toegerekend aan de betreffende ontwikkeling.
Hierbij is essentieel dat binnen de organisatie rekening wordt gehouden met betreffende investeringen en
waar
mogelijk
de
kosten
kunnen
worden
toegerekend
aan
te
ontwikkelen
(deel)gebieden
dan
wel
ontwikkelaars (indien sprake is van facilitair grondbeleid).
Maatschappelijke voorzieningen
Ontwikkelingen met betrekking tot maatschappelijk vastgoed hebben invloed op het grondbeleid. Er wordt
onderscheid gemaakt tussen commerciële en niet commerciële maatschappelijke voorzieningen.
Op
het
moment
dat
sprake
is
van
uitgifte
van
kavels
wordt
met
betrekking
tot
een
verkoop
van
gemeentegrond maatwerk geleverd. Deze prijs hangt af van de feiten en omstandigheden. Bijvoorbeeld of
de gemeente haar gronden inbrengt in de huidige staat of dat deze bouwrijp worden geleverd. Ook het
aspect van de waardering van de aanwezige opstallen speelt hierbij een rol. De waardering zal in die
gevallen worden bepaald aan de hand van een taxatie door een onafhankelijke deskundige.
C.
Beleidsdocumenten uitvoering gemeentelijk grondbeleid
Nota Grondbeleid 2017-2020
In de ‘Nota Grondbeleid 2017-2020’ heeft de gemeenteraad het gemeentelijke grondbeleid vastgelegd. In
deze nota wordt ingegaan op de strategie voor het grondbeleid. De nota sluit aan bij de geldende wet- en
regelgeving en is afgestemd op de in 2012 vastgestelde ‘Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen’ en de
‘Structuurvisie buitengebied’. In de nota staat beschreven welke strategische keuzes de gemeenteraad heeft
gemaakt en welk grondbeleid de gemeente wil voeren om de doelstellingen te verwezenlijken. Ook is
beschreven welke risico’s hieraan zijn verbonden.
De komende jaren blijft het volgen en analyseren van de ‘markt’ belangrijk, net als het monitoren van de
voortgang van de uitvoering van het actieplan voor de versnelling van de woningbouw in onze gemeente.
Daarnaast zijn er mogelijk wel andere parameters die de (versnelling van de) woningbouw en uitgifte van
bedrijfsgrond parten kunnen spelen, zoals de sterk gestegen bouwkosten, het gebrek aan gekwalificeerd
personeel in de branche, aangescherpte milieuwetgeving (zoals PFAS en stikstof) en de (stijgende) rente op
de kapitaalmarkt.
Mede als gevolg van de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet, wordt gewerkt aan het actualiseren
van de Nota Grondbeleid.
Nota Prijsbeleid 2019
De ‘Nota Prijsbeleid 2019’ geeft inzicht in de manier waarop de verkoopprijzen voor bouwgrond worden
bepaald. Uitgangspunt voor het prijsbeleid voor woningbouwgrond is dat bij de vaststelling van de
uitgifteprijzen wordt uitgegaan van de marktwaarde van de grond per complex binnen het grondbedrijf. Deze
waarde is vastgesteld op basis van uitgevoerde analyses, waarbij gekeken is naar de prijsontwikkeling aan
de hand van verkooptransacties in het verleden. De variatie in prijzen is afhankelijk van:
1.
De desbetreffende locatie binnen de gemeente.
2.
De liggingsfactoren van de kavels binnen een plangebied.
De opgenomen prijzen worden jaarlijks getoetst aan de marktwaarde.
Voor
het
prijsbeleid
voor
gronden
op
de
gemeentelijke
bedrijventerreinen
geldt
dat,
in
directe
aansluiting op het regionale bedrijventerreinenprogramma, enkele jaren geleden een harmonisering van de
grondprijzen
in
de
regio
in
gang
is
gezet.
Uit
een
externe
beoordeling
van
de
prijsstelling
van
de
bedrijventerreinen
‘De
Poort’
in
Rilland
en
‘Olzendepolder’
in
Yerseke
(de
laatste
complexen
waar
bedrijfsgronden
zijn
uitgegeven),
bleek
dat
de
prijsstelling
vergelijkbaar
is
met
de
grondprijzen
van
vergelijkbare terreinen in Zeeland en West-Brabant. In de Nota Prijsbeleid 2019 is de uitgevoerde analyse
verder uitgewerkt en op basis daarvan is de prijsstelling van bouwgrond bepaald.
Op basis van de hierboven genoemde uitgangspunten wordt jaarlijks door het college een zogenoemde
‘Grondprijsbrief’ vastgesteld. Deze grondprijsbrief geldt als prijslijst in het desbetreffende boekjaar voor de
door de gemeente uit te geven gronden.
D.
Resultaten totale grondexploitatie
Meerjarenprognose Grondexploitatie (MPG)
De MPG is het samenvattend document waarin alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente,
waarbij
sprake
is
van
grondexploitatie,
worden
opgesomd.
Het
betreft
zowel
ontwikkelingen
van
de
gemeente zelf als ontwikkelingen van derden.
Voor
de
projecten
die
daadwerkelijk
in
ontwikkeling
zijn
of
worden
ontwikkeld,
wordt
(of
is)
een
grondexploitatiebegroting vastgesteld. Jaarlijks in het voorjaar, gelijktijdig met de jaarverslaglegging, herziet
de gemeente de grondexploitaties. De actuele bouwgrondexploitaties zijn opgenomen in het onderstaande
overzicht:
Overzicht verwachte eindresultaten bouwgrond Reimerswaal (in €) per 31-12-2022
Complex
Boekwaarde
Eind
Eindwaarde per Eindwaarde per
Contante
Contante
per 31-12-2022
jaar
31-12-2022 van
31-12-2021 van
waarde per 31-
waarde per 31-
het verwachte
het verwachte
12-2022 van het 12-2021 van het
resultaat
resultaat
verwachte
verwachte
- voor bedragen betekent voordelig
resultaat
resultaat
Woningbouw
Kanaalarm
-190.393
2023
-29.507
-27.996
-28.929
-26.648
Tramper II
-289.190
2023
-79.028
-217.230
-77.478
-209.397
Steehof III
-917.671
2025
-218.984
-197.360
-206.354
-187.010
RozeboomIV
-1.149.794
2026
-666.950
-636.503
-616.159
-591.659
Kelders
529.511
2024
-409.579
-393.675
subtotaal
-2.017.537
-1.404.048
-1.079.089
-1.322.595
-1.014.714
Bedrijven
Olzendepolder-Molendijk
-3.382.746
2026
217.027
-515.753
200.500
-487.563
De Poort III
-1.132.534
2024
-316.344
-280.668
-304.060
-269.502
subtotaal
-4.515.280
-99.317
-796.421
-103.560
-757.065
Totaal
-6.532.817
-1.503.365
-1.875.510
-1.426.155
-1.771.779
NB: voor complex Olzendepolder-Molendijk wordt per 31-12-2022 een nadelig resultaat verwacht zoals hierboven in de tabel
aangegeven. Cf. het BBV is dit verwachte nadelig resultaat reeds afgeboekt en verwerkt in de hierboven vermelde boekwaarde per 31-
12-2022.
Het positief verwachte resultaat van de lopende grondexploitaties tegen contante waarde bedraagt daarom
op basis van de laatst herziene MPG in totaal € 1.771.779. In dit bedrag is niet begrepen de in de toekomst
nog te nemen tussentijdse financiële resultaten van de grondexploitaties. Tussentijdse financiële resultaten
worden bepaald conform de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken 2019’ van de commissie BBV.
De grond die de gemeente heeft, maar waarvoor nog geen concrete plannen zijn, staat als Materiële vaste
activa op de balans. Dit dient in beginsel te gebeuren tegen de aankoopwaarde. Dit heeft vooral gevolgen
voor
de
manier
waarop
er
met strategisch
aangekochte gronden kan
worden
omgegaan.
Binnen
de
gemeente Reimerswaal zijn de gevolgen vooralsnog beperkt, omdat de voorraad strategische gronden
beperkt is.
E.
Begrote winstnemingen
Op grond van de ‘Notitie Grondbeleid in de begroting en jaarstukken 2019’ moet verplicht winst worden
genomen op lopende grondexploitaties. Hiervoor geldt de zogenaamde POC-methode (POC: Percentage of
Completion) die rekenkundig voorschrijft hoe naar rato van de voortgang de tussentijdse winst moet worden
berekend. Er is per 31 december 2022 in de volgende complexen (tussentijdse) winst genomen:
complex
stand
mutatie
stand
ultimo
2022
ultimo
2021
2022
Kanaalarm
510.000
-26.000
484.000
Tramper II
430.000
63.000
493.000
Steehof III
200.000
150.000
350.000
Rozeboom IV
0
452.000
452.000
Olzendepolder
-111.524
0
-111.524
De Poort III
2.185.000
-201.000
1.984.000
Plan Kelders
0
129.000
129.000
Totaal
3.213.476
567.000
3.780.476
Dit resultaat wordt toegevoegd aan de Algemene reserve grondexploitatie. Deze reserve kan in de toekomst
worden ingezet om verlieslatende exploitaties en mogelijke risico’s af te dekken.
Het is gebruikelijk om gedurende het jaar geen winstnemingen te begroten maar bij het opstellen van de
jaarrekening werkelijk te bepalen.
F.
Reserves en voorzieningen in relatie tot het grondbeleid
De gemeente kent de volgende aan grondexploitaties gerelateerde reserves en voorzieningen:
Algemene reserve bouwgrondexploitatie:
Deze reserve wordt ingezet voor:
-
het opvangen van eventuele nadelige exploitatieresultaten van grondexploitaties;
-
het afdekken van mogelijke risico’s die de gemeente loopt bij het uitvoeren van haar grondbeleid.
Deze
zijn
het
gevolg
van
langdurige
looptijd
van
plannen
en
planvorming,
inschatting
van
parameters aan het begin van de planperiode, marktwerking en betrokkenheid van externe partijen.
De risico’s worden jaarlijks bij het opstellen van de jaarrekening berekend en toegelicht in de MPG.
Voorziening afgesloten complexen:
Deze voorziening bevat middelen voor het opvangen van de kosten van nog uit te voeren werkzaamheden
binnen (financieel) al afgesloten complexen.