Paragraaf Grondbeleid
Algemeen
In deze paragraaf komen de volgende onderwerpen aan de orde:
Notities van de Commissie BBV;
Nota Grondbeleid;
Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de bouwgronden in exploitatie;
Grondbanken zonder noemenswaardige transformatie, bestemd voor derden;
Strategische gronden;
Winstneming;
Vennootschapsbelasting;
Risicobeheersing.
Notities van de Commissie BBV
In de afgelopen jaren is in deze paragraaf uitvoerig aandacht besteed aan de gewijzigde voorschriften in het
Besluit Begroting en Voorschriften (BBV). Deze hebben belangrijke gevolgen gehad voor enerzijds het opstellen
van grondexploitatieberekeningen en anderzijds de verslaglegging over grondexploitaties. In de praktijk wordt
daar in volle omvang rekening mee gehouden.
Nota Grondbeleid
Eén van de aanbevelingen uit het in opdracht van de Rekenkamercommissie uitgevoerde onderzoek naar de
rechtmatigheid en doelmatigheid van grondaankopen over de periode 2007-2017 betreft het actualiseren van de
Nota grondbeleid. Deze actualisatie zou in 2020 plaatsvinden, maar mede als gevolg van de coronacrisis is dit
doorgeschoven naar een volgend jaar. Het is de bedoeling deze nota in 2022 te actualiseren.
Met de oude nota, welke in 2004 is vastgesteld, heeft uw raad bewust gekozen voor een breed beleidsdocument,
waarin de nadruk is gelegd op een actief grondbeleid. Dit blijkt uit de drie bedrijventerreinen en zeven
woningbouwcomplexen, die de gemeente volledig voor eigen rekening en risico exploiteert. De laatste jaren zijn
wij echter terughoudend met het verwerven van nieuwe grondposities en is er vaker sprake van faciliterend
grondbeleid. Dit neemt niet weg dat, wanneer het in een concrete situatie strategisch gezien verstandig en
verantwoord is om wel actief te opereren, dit niet uit de weg gegaan moet worden. Dit gebeurt dan wel in nauwe
samenspraak met uw raad.
Faciliterend grondbeleid
Bij de volgende projecten voert de gemeente in hoofdzaak faciliterend grondbeleid:
Luysterrijk te Sint Philipsland;
Paasdijkweg te Poortvliet;
Sint-Maartensdijk-West;
Marehoek te Oud-Vossemeer.
De ontwikkeling van deze projecten is in handen van een projectontwikkelaar. De kosten, die de gemeente voor
deze projecten maakt, brengen wij bij de desbetreffende ontwikkelaar in rekening. Hierover worden voorafgaand
aan het betreffende project afspraken gemaakt door middel van anterieure overeenkomsten.
Grondprijzen/uitgiftebeleid
In de raadsvergadering van 17 december 2020 zijn de uitgifteprijzen van grond voor woningbouw, bedrijfsgrond
en snippergroen voor 2021 vastgesteld. De uitgifteprijzen zijn destijds met 2% geïndexeerd. Een belangrijke
doelstelling is om bij het grondprijzenbeleid marktconform te opereren. Eind 2021 zijn de grondprijzen voor 2022
vastgesteld.
Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de bouwgronden in exploitatie.
Bij de bouwgronden in exploitatie zijn de volgende soorten complexen te onderscheiden, te weten:
Complexen
Boekwaarde
Verantwoord
Verantwoord
Boekwaarde
(in duizenden euro’s)
1-jan-21
2021 (lasten)
2021 (baten)
31-dec-21
Woningbouw
6.381
2.278
4.083
4.576
Bedrijventerreinen
1.292
-1.321
1.460
-1.489
7.673
957
5.543
3.087
Woningbouwcomplexen met kostprijsberekening
Ten tijde van het samenstellen van deze jaarrekening waren zeven complexen in exploitatie. In de
raadsvergadering van 15 april 2021 zijn voor zes van deze plannen herziene grondexploitatieberekeningen
vastgesteld. Verder is In 2021 één grondexploitatie opgestart middels een raadsbesluit d.d. 7 oktober 2021 met
betrekking tot Molenvliet-Zuid te Tholen. De boekwaarde van de onderhanden werken is bepaald door de kosten
te verminderen met de opbrengsten uit verkopen en bijdragen van derden. De resterende eindwaarden van de in
exploitatie zijnde complexen zien er als volgt uit:
Complex
Boekw.
Verme
Winst
Verlies-
Balans
Rami
Raming
Eind-
er-
Vermin-
-
Boekw.
w.
ng
(in duizenden
1-1-
deringe
deringen
nemi
31-12-
Voorzie
31-12-
koste
opbrem
resulta
euro’s)
2021
n
ng
2021
n.
21
n
gst
at
Stadszicht II
-705
268
170
165
-442
0
-442
598
1.358
-1.202
Molenvliet-Zuid
0
603
0
0
603
0
603
1.343
1.991
-45
Deestraat
717
84
671
60
190
0
190
527
848
-131
Oost
-32
41
Scherpenisse
208
50
185
0
73
70
111
0
Poststraat-Zuid
388
33
584
95
-68
0
-68
216
279
-131
Havengebied
6.127
403
1.646
175
5.059
0
5.059
2.170
7.461
-232
Vroonstede I
-354
97
827
245
-839
0
-839
445
349
-743
Subtotaal
6.381
1.538
4.083
740
4.576
-32
4.544
5.369
12.397
-2.484
Nadere toelichting:
Nr.
Complex
Verkocht
Nog te
Opmerkingen/toelichting
in 2021
verkopen
114
Stadszicht II
801 m²
7.889 m²
Dit jaar heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van
Tholen
€ 165.000. De totale winstneming tot en met 2021 bedraagt
€ 5.525.000. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de
uitgifte van bouwkavels aan Stadszicht B.V. tegen een vaste
kostprijs. De start van de bouw van deze laatste woningen door
de ontwikkelaar is voorzien in de loop van het tweede of derde
kwartaal 2022. De looptijd eindigt volgens de planning op
31 december 2023.
113
Molenvliet-
0 m²
6.051 m²
Dit plan is opgestart door onder andere de vaststelling van de
Zuid Tholen
grondexploitatieberekening in de raadsvergadering van 7 oktober
2021. De gronduitgifte loopt voorspoedig. De
verkoopovereenkomst voor een kavel van 648 m² aan de
Molenvlietsedijk bedoeld voor de realisatie van een wooncomplex
van maximaal 12 wooneenheden is inmiddels gesloten.
Nagenoeg alle overige kavels zijn inmiddels in optie uitgegeven.
De looptijd is vooralsnog bepaalt op 31 december 2026.
120
Deestraat
3.505 m²
4.155 m²
De verkoop van de kavels in dit plangebied verloopt goed. De
Poortvliet
einddatum van de looptijd is om deze reden vervroegd naar 31
december 2024 (was 2026). De winstneming dit jaar bedraagt €
60.000; de totale winstneming tot en met 2021 bedraagt
€ 113.000.
130
Scherpenisse
966 m²
548 m²
Het plangebied is beperkt tot het planologisch bestemde
Oost
woningbouwgebied “Goudenregenlaan”. De afronding van dit
complex is, met de uitgifte van nog 1 kavel te gaan, voorzien op
31 december 2023 (was 2022). Gelet op het verwachte nadelige
resultaat is een verliesvoorziening gevormd van € 32.000.
152
Poststraat-
3.045 m²
1.368 m²
Dit jaar heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van
Zuid
€ 95.000. De totale winstneming tot en met 2021 bedraagt
Stavenisse
€ 828.000. De verkoop van de resterende kavels in dit
plangebied heeft inmiddels plaatsgevonden. De looptijd eindigt
volgens de huidige planning op 31 december 2023 (was 2022).
162
Havengebied
6.795 m²
20.627m²
In 2021 heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van
Sint-Annaland
€ 175.000. De totale winstneming tot en met 2021 bedraagt
€ 217.000. De verkoop van de kavels verloopt voorspoedig. Voor
een aanzienlijk deel van de kavels zijn al overeenkomsten
gesloten of opties verstrekt. De afsluiting van dit complex is
voorzien in 2027.
163
Vroonstede I
3.888 m²
1.483 m²
In 2021 heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van
Sint-Annaland
€ 245.000. Inmiddels heeft in de loop der jaren een winstneming
plaatsgevonden van € 4.758.000. Ook hier verloopt de verkoop
van de laatste kavels zeer voorspoedig en zijn de
overeenkomsten inmiddels hiervoor getekend. De afsluiting van
dit complex is voorzien op 31 december 2023 (was 2022).
De totale eindwaarden van de in exploitatie zijnde woningbouwcomplexen zien er als volgt uit:
Complex
Winstneming
Winstneming
Totale
Verwachte
Totaal
t/m 2020
2021
winstneming
winstneming
resultaat
Stadszicht Tholen
-5.360
-165
-5.525
-1.202
-6.727
Molenvliet-Zuid Tholen
0
0
0
-45
-45
Deestraat Poortvliet
-53
-60
-113
-131
-244
Oost Scherpenisse
0
0
0
0
0
Poststraat-Zuid Stavenisse
-733
-95
-828
-131
-959
Havengebied Sint-Annaland
-42
-175
-217
-232
-449
Vroonstede Sint-Annaland
-4.513
-245
-4.758
-743
-5.501
Totaal
-10.701
-740
-11.441
-2.484
-13.925
De onderstaande tabel laat zien dat de lasten van de woningbouwcomplexen iets lager zijn uitgevallen, terwijl ook
de baten zijn achtergebleven bij de raming:
Complex
Raming
Werkelijk
Saldo
(in duizenden euro’s)
Lasten
Baten
Saldo
Lasten
Baten
Saldo
Stadszicht II Tholen
253
812
-559
433
170
263
-822
Molenvliet-Zuid Tholen
1.266
286
980
603
0
603
377
Deestraat Poortvliet
134
785
-651
144
671
-527
-124
Oost Scherpenisse
2
294
-292
50
185
-135
-157
Poststraat-Zuid Stavenisse
83
596
-513
128
584
-456
-57
Havengebied Sint-Annaland
533
2.510
-1.977
578
1.646
-1.068
-909
Vroonstede Sint-Annaland
258
822
-564
342
827
-485
-79
Totaal
2.529
6.105
-3.576
2.278
4.083
-1.805
-1.771
Hieronder volgt een korte globale analyse van de verschillen:
Stadszicht II Tholen
Het verschil wordt veroorzaakt door de in 2021 verwerkte tussentijdse winstneming ad € 165.000 en de lager
uitgevallen grondverkopen ad € 640.000. De nog restende bouwkavels zullen naar verwachting in de loop van
2022 in één keer worden uitgegeven.
Molenvliet-Zuid Tholen
Het verschil wordt dit jaar veroorzaakt door de lager uitgevallen lasten ad € 660.000 enerzijds en de (nog) niet
gerealiseerde grondverkopen ad € 285.000 anderzijds.
Deestraat Poortvliet
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de lagere grondverkopen ad € 115.000 en, in mindere mate,
door
de verwerkte tussentijdse winstneming ad € 60.000 anderzijds.
Oost Scherpenisse
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere lasten ad € 40.000 door het naar voren halen van de
werkzaamheden in het kader van het woonrijp maken en de lagere opbrengsten grondverkopen ad € 110.000. In
2021 is op één kavel na alle grond verkocht, terwijl bij de raming er van uit is gegaan dat alle grond in 2021
verkocht zou worden.
Poststraat-Zuid Stavenisse
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de dit jaar genomen tussentijdse winst ad € 95.000 enerzijds en
de lagere kosten woonrijp maken ad € 50.000.
Havengebied Sint-Annaland
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere grondverkopen ad € 865.000. Het achterblijven van de
gronduitgiftes is slechts een timing-issue, aangezien er in 2021 reeds koopovereenkomsten zijn afgesloten voor
een bedrag van ruim € 1,0 miljoen. Daarnaast is ook hier sprake van een tussentijdse winstneming van € 175.000
en tenslotte is er nog sprake van lagere kosten bouwrijp maken ad € 130.000.
Vroonstede I Sint-Annaland
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de in 2021 verwerkte tussentijdse winstneming ad € 245.000
enerzijds en de lagere kosten woonrijp maken ad € 150.000 anderzijds.
De totale geprognotiseerde winst op basis van eindwaarde is voor de woningbouwcomplexen begroot op een
totaalbedrag van afgerond € 2,5 miljoen. Dit is exclusief de verantwoorde winsten tot en met 2021 van afgerond
€ 11,4 miljoen.
Bedrijventerreincomplexen met kostprijsberekening
Ten tijde van het samenstellen van deze jaarrekening zijn nog drie complexen in exploitatie. Eén complex is in
2021 afgesloten. In het tweede kwartaal van 2022 zijn voor alle complexen herziene
grondexploitatieberekeningen vastgesteld. De boekwaarde van de onderhanden werken is bepaald door de
kosten te verminderen met de opbrengsten uit verkopen en bijdragen van derden. De resterende eindwaarden
van de in exploitatie zijnde complexen zien er als volgt uit:
Complex
Boekw
Verme
Winst
Verlies
Balans
Rami
Raming
Eind-
.
er-
Vermin-
-
Boekw.
-
w.
ng
(bedragen in duizenden
1-1-
dering
deringe
nemi
31-12-
Voorzi
31-12-
koste
opbrem
result
euro”s)
2021
en
n
ng
2021
en.
21
n
gst
aat
-
0
-2.123
2.13
12.59
Welgelegen II Tholen
743
725
1.461
0
-2.123
2
16.316
-5.847
Sint-Maartensdijk
-63
39
0
24
0
0
0
0
0
0
Stavenisse
183
23
0
0
206
0
206
71
378
-101
Sint-Annaland
429
18
-1
-20
428
0
428
27
702
-247
-
0
-1.489
2.12
12.69
Subtotaal
1.292
805
1.460
6
-1.489
0
17.396
-6.195
Nadere toelichting:
Nr.
Complex
Verkocht in
Nog te
Opmerkingen/toelichting
2021
verkopen
11
Welgelegen II
18.614 m²
156.247
Dit jaar heeft op basis van de voorgeschreven POC-methode
3
m²
een correctie plaatsgevonden op de eerder genomen
tussentijdse winst tot een bedrag van € 2,1 miljoen. De totale
winstneming tot nu toe bedraagt € 5,1 miljoen. De afsluiting
van dit complex is voorzien in 2026 (2028), aangezien voor
een groot deel van de beschikbare kavels opties zijn verleend.
14
St-
0 m²
0 m²
De grondvoorraad op 31 december 2021 is nihil. De afsluiting
1
Maartensdijk
van dit plan heeft volgens planning in 2021 plaatsgevonden
met een winstneming in dat jaar van € 24.326. De totale winst
die uiteindelijk is gerealiseerd bedraagt € 37.326.
15
Stavenisse
0 m²
4.341 m²
De einddatum is volgens de laatste herziening gehandhaafd
1
op 31 december 2026. Dit jaar heeft geen tussentijdse
winstneming plaatsgevonden. De totale tussentijdse
winstneming blijft hierdoor steken op € 40.000.
16
Sint-Annaland
0 m²
8.919 m²
Dit jaar heeft een correctie plaatsgevonden op de tussentijdse
1
winstneming van € 20.000. De totale tussentijdse winstneming
tot en met 2021 bedraagt € 951.453. De afsluiting van dit
complex is voorzien in 2024 (was 2026). Voor een aanzienlijk
deel van de beschikbare kavels zijn opties verleend.
De totale eindwaarden van de in exploitatie zijnde bedrijventerreincomplexen zien er als volgt uit:
Complex
Winstneming
Winstneming
Totale
Verwachte
Totaal
(in duizenden euro’s)
t/m 2020
2021
winstneming
winstneming
resultaat
Welgelegen II 2e fase
-7.275
2.130
-5.145
-5.847
-10.992
Sint-Maartensdijk
-13
-24
-37
0
-37
Stavenisse
-40
0
-40
-101
-141
Sint-Annaland
-971
20
-951
-247
-1.198
Totaal
-8.299
2.126
-6.173
-6.195
-12.368
De onderstaande tabel laat zien dat de lasten van de bedrijventerreincomplexen lager zijn uitgevallen en de baten
hoger zijn uitgevallen:
Complex
Raming
Werkelijk
Saldo
(in duizenden euro’s)
Lasten
Baten
Saldo
Lasten
Baten
Saldo
Welgelegen II Tholen
3.044
182
2.862
-1.405
1.461
-2.866
5.728
Sint-Maartensdijk
62
0
62
63
0
63
-1
Stavenisse
1
0
1
23
0
23
-22
Sint-Annaland
6
90
-84
-2
-1
-1
-83
Totaal
3.113
272
2.841
-1.321
1.460
-2.781
5.622
Hieronder volgt een korte analyse van de verschillen:
Welgelegen II Tholen
Het verschil kan verklaard worden door lagere lasten bouwrijp maken (€ 2,3 miljoen). Dit komt met name doordat
rekening was gehouden met de (aanleg)kosten van de derde ontsluiting van het bedrijventerrein. Deze is
doorgeschoven naar 2022. Verder heeft dit jaar op basis van de voorgeschreven POC-methode een correctie
plaatsgevonden op de eerder genomen tussentijdse winst tot een bedrag van € 2,1 miljoen. Tenslotte hebben in
tegenstelling tot vorig jaar de grondopbrengsten de raming ruimschoots overtroffen (€ 1,3 miljoen).
Sint-Maartensdijk
Het verschil ad € 1.000 negatief behoeft geen nadere toelichting.
Stavenisse
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere lasten tot een bedrag van € 20.000.
Sint-Annaland
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de in 2021 achtergebleven grondopbrengsten. Er was op
voorhand rekening gehouden met een grondverkoop tot een bedrag van € 90.000 die mogelijk als gevolg van de
coronacrisis niet is gerealiseerd.
De totale geprognotiseerde winst op basis van eindwaarde is voor de bedrijventerreincomplexen begroot op een
totaalbedrag van afgerond € 6,2 miljoen. Dit bedrag is exclusief de verantwoorde winsten tot en met 2021 van
€ 6,2 miljoen.
Grondbanken zonder noemenswaarderige transformatie, bestemd voor derden
De gronden aan de Molenvlietsedijk te Tholen vallen weliswaar onder het onderhanden werk, maar zijn geen
bouwgrond in exploitatie. Deze gronden worden te zijner tijd ontwikkeld door de publiek-private samenwerking
Tholen-Stad Grondexploitatie VOF. De gronden worden gefaseerd aan de VOF geleverd tegen de contractueel
bepaalde prijs. De gronden zijn, overeenkomstig de notitie ”Grondbeleid in de begroting en jaarstukken” van de
Commissie BBV, gepresenteerd als grondbanken zonder noemenswaardige transformatie, bestemd voor derden.
Strategische gronden
Nabij Sint-Maartensdijk (12 ha), Stavenisse (1,4 ha), Sint-Annaland (6 ha), Sint Philipsland (3,8 ha) en Oud-
Vossemeer (3,5 ha) heeft de gemeente grondeigendommen. Voor Stavenisse en Sint-Annaland worden thans
woningbouwplannen voorbereid. Met betrekking tot de locatie nabij Oud-Vossemeer (aansluitend op
bedrijventerrein Klaverveld) zullen ontwikkelingen inzake een provinciale rondweg een belangrijke rol spelen.
Winstneming
Voor winstneming hanteren we de percentage of completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en
opbrengsten zijn gerealiseerd wordt tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst
genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat.
In 2021 heeft per saldo een winstcorrectie plaatsgevonden van afgerond € 1,4 miljoen.
Vennootschapsbelasting
Op grond van de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen betalen gemeenten en andere
overheden vanaf 2016 vennootschapsbelasting (vpb) over de winst die ze met ondernemingsactiviteiten maken.
Het grondbedrijf voldoet aan de criteria voor een onderneming in fiscale zin en is daarom vpb-plichtig.
Risicobeheersing
De grondexploitaties en de gebiedsontwikkeling via publiek-private samenwerking (Tholen-Stad VOF) nemen een
belangrijke plaats in binnen onze risicobeheersing. Omdat wij ons bewust zijn van de risico’s op dit terrein dient
voor de start van een project een risico-inventarisatie en risicoanalyse opgesteld te worden. Omdat
grondexploitaties over het algemeen een lange looptijd hebben, kunnen er tussentijds allerlei (externe) factoren
het project beïnvloeden. Ons beleid is gericht op het zo mogelijk voorkomen en/of minimaliseren van nadelige
effecten.
Om eventuele tekorten in de sfeer van de bouwgrondexploitatie te kunnen opvangen is in het verleden een
reserve bouwgrondexploitatie ingesteld. Deze reserve is opgeheven en overgeheveld naar de algemene reserve,
niet vrij besteedbaar. Deze algemene reserve niet vrij besteedbaar maakt onderdeel uit van de
weerstandscapaciteit van de gemeente. De stand van deze reserve bedraagt ultimo 2021 bijna € 18 miljoen. Voor
detailinformatie over de risico’s en de weerstandscapaciteit verwijzen we u naar de paragraaf
Weerstandsvermogen en risicobeheersing.