PARAGRAAF GRONDBELEID
In deze paragraaf komen de volgende onderwerpen aan de orde:
Notities van de Commissie BBV;
Nota grondbeleid;
Grondprijzen;
Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitatie;
Grondbanken zonder noemenswaardige transformatie, bestemd voor derden;
Strategische gronden;
Winstneming;
Vennootschapsbelasting;
Risicobeheersing.
Notities van de Commissie BBV
In de afgelopen jaren is in deze paragraaf uitvoerig aandacht besteed aan de gewijzigde voorschriften in het
Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Deze hebben belangrijke gevolgen gehad voor enerzijds het
opstellen van grondexploitatieberekeningen en anderzijds de verslaglegging over grondexploitaties. In de praktijk
wordt daar in volle omvang rekening mee gehouden.
Nota Grondbeleid
Eén van de aanbevelingen uit het in opdracht van de Rekenkamercommissie uitgevoerde onderzoek naar de
rechtmatigheid en doelmatigheid van grondaankopen over de periode 2007-2017 betreft het actualiseren van de
Nota grondbeleid. Deze actualisatie zou in 2020 plaatsvinden, maar is mede als gevolg van de coronaperikelen
doorgeschoven naar een volgend jaar.
Met de oude nota, welke in 2004 is vastgesteld, heeft uw raad bewust gekozen voor een breed beleidsdocument,
waarin
de
nadruk
is
gelegd
op
een
actief
grondbeleid.
Dit
blijkt
uit
de
vier
bedrijventerreinen
en
zes
woningbouwcomplexen, die de gemeente volledig voor eigen rekening en risico exploiteert. De laatste jaren zijn
wij echter terughoudender met het verwerven van nieuwe grondposities en is er vaker sprake van faciliterend
grondbeleid. Dit neemt niet weg dat, wanneer het in een concrete situatie strategisch gezien verstandig en
verantwoord is om wel actief te opereren, dit niet uit de weg gegaan moet worden. Dit gebeurt dan wel in nauwe
samenspraak met uw raad.
Faciliterend grondbeleid
Bij de volgende projecten voert de gemeente in hoofdzaak faciliterend grondbeleid:
Luysterrijk te Sint Philipsland;
Paasdijkweg te Poortvliet;
Sint-Maartensdijk-West;
Marehoek te Oud-Vossemeer;
Molenvlietsedijk te Tholen.
De ontwikkeling van deze projecten is in handen van een projectontwikkelaar. Deze projecten dragen bij aan het
realiseren van de doelstellingen van de gemeente. De kosten, die de gemeente voor deze projecten maakt,
brengen wij bij de desbetreffende projectontwikkelaar in rekening. Hierover worden voorafgaand aan het
betreffende project afspraken gemaakt door middel van anterieure overeenkomsten.
Grondprijzen
In de raadsvergadering van 17 december 2020 zijn de uitgifteprijzen van grond voor woningbouw, bedrijfsgrond
en
snippergroen
voor
2021
vastgesteld.
Een
belangrijke
doelstelling
is
om
bij
het
grondprijzenbeleid
marktconform te opereren. In die afweging wordt uiteraard ook gekeken naar het grondprijzenbeleid van de ons
omringende gemeenten. Verder is bij het vaststellen van de grondprijzen aangegeven dat het aantrekken van de
woningbouwmarkt rechtvaardigt om de uitgifteprijzen gecontroleerd te verhogen. Op basis hiervan zijn de
uitgifteprijzen van grond voor zowel woningbouw, bedrijfsgrond als snippergroen met 2% geïndexeerd. Dit
uitgangspunt is ook doorgevoerd in de herziene grondexploitatieberekeningen. Eind 2021 worden de grondprijzen
voor 2022 vastgesteld.
Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitatie.
Complexen
Boekwaarde
Raming
Boekwaarde
Raming
Boekwaarde
1-jan-21
2021
31-dec-21
2022
31-dec-22
Woningbouw
€ 6.381.256
-€ 4.556.852
€ 1.824.404
-€ 1.891.565
-€ 67.161
Bedrijventerreinen
€ 1.291.653
€ 2.841.518
€ 4.133.171
-€ 1.737.276
€ 2.395.895
Totaal
€ 7.672.909
-€ 1.715.334
€ 5.957.575
-€ 3.628.841
€ 2.328.734
Woningbouwcomplexen met kostprijsberekening
Ten tijde van het samenstellen van deze begroting zijn zes complexen in exploitatie. In de raadsvergadering van
15 april 2021 zijn voor al deze plannen herziene grondexploitatieberekeningen vastgesteld. De volgende
herziening van de grondexploitatieberekeningen vindt naar verwachting in het tweede kwartaal van 2022 plaats.
De gemeente kent de volgende in exploitatie zijnde woningbouwcomplexen:
Complexen
Boekwaarde
Raming
Boekwaarde
Raming
Boekwaarde
1-jan-21
2021
31-dec-21
2022
31-dec-22
Stadszicht Tholen
-€ 704.903
-€ 559.049
-€ 1.263.952
-€ 415.026
-€ 1.678.978
Deestraat Poortvliet
€ 716.635
-€ 651.439
€ 65.196
-€ 30.426
€ 34.770
Oost-Scherpenisse
€ 207.966
-€ 292.375
-€ 84.409
€ 91.660
€ 7.251
Poststraat Stavenisse
€ 388.189
-€ 513.224
-€ 125.035
-€ 149.922
-€ 274.957
Havengebied Sint-Annaland
€ 6.127.348
-€ 1.976.642
€ 4.150.706
-€ 1.196.118
€ 2.954.588
Vroonstede Sint-Annaland
-€ 353.979
-€ 564.123
-€ 918.102
-€ 191.733
-€ 1.109.835
Totaal
€ 6.381.256
-€ 4.556.852
€ 1.824.404
-€ 1.891.565
-€ 67.161
Stadszicht II Tholen
Stadszicht II sluit in noordwestelijke richting aan op Stadszicht I. In 2009 is met de uitgifte van bouwgrond in dit
gebied gestart. De grondvoorraad is inmiddels gedaald tot ruim 8.000 m². Tot en met 2020 heeft op basis van de
Poc-methode een winstneming plaatsgevonden van € 5.360.000. Het totale (resterende) exploitatieresultaat op
basis van eindwaarde is berekend op € 1.360.000, waarbij is uitgegaan van afsluiting van de exploitatie per
31 december 2023.
Deestraat Poortvliet
Dit betreft de nieuwbouwlocatie voor Poortvliet, waar in 2008 strategisch gronden in eigendom zijn verkregen. In
2019 is gestart met de uitgifte van de eerste kavels. In het plan wordt uitgegaan van de realisatie van ruim 20
woningen. De verkoop van de kavels gaat zeer voorspoedig. Het verwachte positieve exploitatieresultaat op basis
van eindwaarde is berekend op € 173.000. Tot en met 2020 heeft op basis van de Poc-methode een tussentijdse
winstneming plaatsgevonden van € 53.000. De afsluiting van de exploitatie is voorzien per 31 december 2026.
Oost-Scherpenisse
Het
plangebied
voor
deze
grondexploitatie
is
enkele
jaren
geleden
kleiner
gemaakt
en
beperkt
tot
het
woningbouwgebied Goudenregenlaan. Dit houdt in dat er momenteel nog 1 bouwkavel van ruim 500 m²
bouwgrond beschikbaar is. Voor het andere deel aan de Molenweg wordt de planvorming binnenkort opgestart,
zodat ook dat deel verder kan worden ontwikkeld. Het verwachte positieve exploitatieresultaat op basis van
eindwaarde is berekend op nihil. De afsluiting van de exploitatie is voorzien op 31 december 2022.
Poststraat-Zuid Stavenisse
De uitgifte verloopt volgens planning. Momenteel is er nog circa 1.400 m² bouwgrond beschikbaar. Tot en met
2020 heeft op basis van de Poc-methode een winstneming plaatsgevonden van € 733.000. Het verwachte
positieve exploitatieresultaat op basis van eindwaarde is berekend op € 275.000, waarbij is uitgegaan van
afsluiting van de exploitatie per 31 december 2022.
Havengebied Sint-Annaland
In 2017 is de gemeente de grondexploitatie van dit complex volledig zelfstandig gaan voeren. De grondvoorraad
van het gedeelte Suzannapolder bedroeg op 1 januari 2021 circa 2,1 hectare. Hiervan is inmiddels al een
aanzienlijk deel uitgegeven. Daarnaast zijn er nog kavels beschikbaar op het Havenplateau en het Havenplein
(achter de supermarkt). Het verwachte positieve exploitatieresultaat op basis van eindwaarde is berekend op
€ 60.000. Inmiddels heeft op basis van de Poc-methode een winstneming plaatsgevonden van € 42.000. De
grondexploitatie kent een looptijd tot en met 2027.
Vroonstede Sint-Annaland
De uitgifte verloopt volgens planning. De grondvoorraad is inmiddels gedaald tot ongeveer 1.500 m². Tot en met
2020 heeft op basis van de Poc-methode een winstneming plaatsgevonden van € 4.513.000. Het verwachte
positieve exploitatieresultaat op basis van eindwaarde is berekend op € 1.110.000, waarbij is uitgegaan van
afsluiting van de exploitatie per 31 december 2022.
De totale eindwaarden van de in exploitatie zijnde woningbouwcomplexen zien er als volgt uit:
Complex
Winstneming
Winstneming
Totale
Verwachte
Totaal
t/m 2020
2021
winstneming
winstneming
resultaat
Stadszicht Tholen
-€ 5.360.000
€ 0
-€ 5.360.000
-€ 1.360.172
-€ 6.720.172
Deestraat Poortvliet
-€ 53.000
€ 0
-€ 53.000
-€ 173.346
-€ 226.346
Oost-Scherpenisse
€ 0
€ 0
€ 0
€ 7.251
€ 7.251
Poststraat Zuid-Stavenisse
-€ 733.000
€ 0
-€ 733.000
-€ 274.957
-€ 1.007.957
Havengebied Sint-Annaland
-€ 42.000
€ 0
-€ 42.000
-€ 62.071
-€ 104.071
Vroonstede Sint-Annaland
-€ 4.513.000
€ 0
-€ 4.513.000
-€ 1.109.835
-€ 5.622.835
Totaal
-€ 10.701.000
€ 0
-€ 10.701.000
-€ 2.973.130
-€ 13.674.130
Bedrijventerreincomplexen met kostprijsberekening
Ten tijde van het samenstellen van deze begroting zijn vier complexen in exploitatie. De afsluiting van het
bedrijventerrein Sint-Maartensdijk is, als gevolg van de uitgifte van de laatste bouwkavel in 2020, voorzien eind
2021.
Op 15
april 2021
zijn
door de
raad voor al
deze
plannen
herziene grondexploitatieberekeningen
vastgesteld. De volgende herziening van de grondexploitatieberekeningen vindt naar verwachting in het tweede
kwartaal van 2022 plaats.
De gemeente kent de volgende in exploitatie zijnde bedrijventerreincomplexen:
Complexen
Boekwaarde
Raming
Boekwaarde
Raming
Boekwaarde
1-jan-21
2021
31-dec-21
2022
31-dec-22
Welgelegen II Tholen
€ 743.011
€ 2.861.799
€ 3.604.810
-€ 1.534.107
€ 2.070.703
Bedr. terrein St-Maartensdijk
-€ 62.846
€ 61.730
-€ 1.116
€ 0
-€ 1.116
Bedr. terrein Stavenisse
€ 182.752
€ 1.592
€ 184.344
-€ 75.245
€ 109.099
Bedr. terrein Sint-Annaland
€ 428.736
-€ 83.603
€ 345.133
-€ 127.924
€ 217.209
Totaal
€ 1.291.653
€ 2.841.518
€ 4.133.171
-€ 1.737.276
€ 2.395.895
Welgelegen II Tholen, 2e fase
Op 15 maart 2018 heeft uw raad in een besloten vergadering de structuurvisie ”Uitbreiding bedrijventerrein
Welgelegen en landschappelijke inpassing bedrijventerreinen” vastgesteld. In deze strategische visie is met een
voorkeursscenario de uitbreidingsrichting voor bedrijfsmatige activiteiten bij de kern Tholen bepaald. De financiële
impact van dit scenario is door vertaald in de vastgestelde grondexploitatie van 15 april 2021.
Tot en met 2020 heeft op basis van de Poc-methode een winstneming plaatsgevonden van € 7.275.000. Op basis
van de nieuwe opzet bedraagt het verwachte positieve exploitatieresultaat op basis van eindwaarde ruim € 7,7
miljoen. De grondvoorraad is inmiddels gedaald naar afgerond 175.000 m² (stand 1 januari 2021). De afsluiting
van dit complex is voorzien in 2028.
Sint-Maartensdijk
De grondvoorraad van dit complex is nihil. De afsluiting van dit complex is voorzien per eind 2021. Tot en met
2020 heeft een winstneming plaatsgevonden van € 13.000. Het verwachte exploitatieresultaat op basis van
eindwaarde is nagenoeg nihil.
Pilootweg Stavenisse
De grondvoorraad van dit complex bedraagt thans 4.300 m². Tot en met 2020 heeft op basis van de Poc-methode
een winstneming plaatsgevonden van € 40.000. Het verwachte positieve exploitatieresultaat op basis van
eindwaarde bedraagt € 100.000. Hierbij is uitgegaan van een afsluiting van de exploitatie per 31 december 2026.
Veilingweg Sint-Annaland
De grondvoorraad van dit complex bedraagt per 1 januari 2021 8.900 m², geheel gelegen aan de Spastraat. Tot
en met 2020 heeft op basis van de Poc-methode een winstneming plaatsgevonden van € 971.000. Uitgaande van
een afsluiting van de exploitatie per 31 december 2026 bedraagt het verwachte positieve exploitatieresultaat op
basis van eindwaarde € 265.000.
De totale eindwaarden van de in exploitatie zijnde bedrijventerreincomplexen zien er als volgt uit:
Complex
Winstneming
Winstneming
Totale
Verwachte
Totaal
t/m 2020
2021
winstneming
winstneming
resultaat
Welgelegen II 2e fase
-€ 7.275.000
€ 0
-€ 7.275.000
-€ 7.713.902
-€ 14.988.902
Sint-Maartensdijk
-€ 13.000
€ 0
-€ 13.000
-€ 1.116
-€ 14.116
Stavenisse
-€ 40.000
€ 0
-€ 40.000
-€ 105.953
-€ 145.953
Sint-Annaland
-€ 971.453
€ 0
-€ 971.453
-€ 264.753
-€ 1.236.206
Totaal
-€ 8.299.453
€ 0
-€ 8.299.453
-€ 8.085.724
-€ 16.385.177
Grondbanken zonder noemenswaarderige transformatie, bestemd voor derden
De gronden aan de Molenvlietsedijk te Tholen vallen weliswaar onder het onderhanden werk, maar zijn geen
bouwgrond in exploitatie. Deze gronden worden te zijner tijd ontwikkeld door de publiek-private samenwerking
Tholen-Stad Grondexploitatie VOF. De gronden worden gefaseerd aan de VOF geleverd tegen de contractueel
bepaalde prijs. De gronden zijn, conform de recente notitie ”Grondbeleid in de begroting en jaarstukken” van de
Commissie BBV, gepresenteerd als grondbanken zonder noemenswaardige transformatie, bestemd voor derden.
De verwachte boekwaarde bedraagt eind 2022 € 8.465.000.
Strategische gronden
De strategische gronden in de Geertruidapolder Sint-Maartensdijk (€ 958.000, 131.148 m²) en Vroonstede II Sint-
Annaland (€ 196.000, 46.680 m²) zijn per 1 januari 2016 geherrubriceerd naar de materiële vaste activa tegen de
boekwaarde. Voor deze gronden heeft een marktwaardetoets plaatsgevonden tegen de op dat moment geldende
bestemming. Hierbij is geen duurzame waardevermindering vastgesteld.
In 2020 is in het kader van de toekomstige uitbreiding van het bedrijventerrein te Sint Philipsland circa 2 ha. grond
aangekocht voor een bedrag van € 604.000. De waarde in de huidige bestemming (landbouwgrond) ligt volgens
vrij recente taxaties rond de € 10 p/m2, zodat voor de lagere marktwaarde een voorziening gevormd is van
€ 403.000.
Winstneming
Voor winstneming hanteren we de percentage of completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en
opbrengsten zijn gerealiseerd wordt tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst
genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat.
Volgens het t-2 principe wordt in de jaarschijf 2023, 2024 en 2025 van de meerjarenraming rekening gehouden
met een winstneming van respectievelijk € 2,34 miljoen, € 2,79 miljoen en € 1,37 miljoen, gebaseerd op de laatst
vastgestelde grondexploitatieberekeningen.
Vennootschapsbelasting
Op
grond
van
de
Wet
modernisering
Vpb-plicht
overheidsondernemingen
betalen gemeenten
en
andere
overheden vanaf 2016 vennootschapsbelasting (vpb) over de winst die ze met ondernemingsactiviteiten maken.
Het grondbedrijf voldoet aan de criteria voor een onderneming in fiscale zin en is daarom vpb-plichtig.
Risicobeheersing
De grondexploitaties en de gebiedsontwikkeling via publiek-private samenwerking (Tholen-Stad VOF) nemen een
belangrijke plaats in binnen onze risicobeheersing. Omdat wij ons bewust zijn van de risico’s op dit terrein dient
voor
de
start
van
een
project
een
risico-inventarisatie
en
risicoanalyse
opgesteld
te
worden.
Omdat
grondexploitaties over het algemeen een lange looptijd hebben, kunnen er tussentijds allerlei (externe) factoren
het project beïnvloeden. Ons beleid is gericht op het zo mogelijk voorkomen en/of minimaliseren van nadelige
effecten.
Om eventuele tekorten in de sfeer van de bouwgrondexploitatie te kunnen opvangen is in het verleden een
reserve bouwgrondexploitatie ingesteld. Deze reserve maakt onderdeel uit van de weerstandscapaciteit van de
gemeente.
De
stand
van
de
reserve
bouwgrondexploitatie
bedroeg
ultimo
2020
€ 1,6
miljoen.
Deze
bestemmingsreserve is in 2021 opgeheven, waarbij het saldo is overgeheveld naar de algemene reserve niet vrij
besteedbaar. Deze verschuiving realiseert een vereenvoudiging binnen de administratie, terwijl de middelen
onderdeel blijven van de beschikbare weerstandscapaciteit.
Voor
detailinformatie
over
de
risico’s
en
de
weerstandscapaciteit
verwijzen
we
u
naar
de
paragraaf
Weerstandsvermogen en risicobeheersing.