Paragraaf Grondbeleid
Algemeen
In deze paragraaf komen de volgende onderwerpen aan de orde:
Notities van de Commissie BBV;
Nota Grondbeleid;
Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de bouwgronden in exploitatie;
Grondbanken zonder noemenswaardige transformatie, bestemd voor derden;
Winstneming;
Vennootschapsbelasting;
Risicobeheersing.
Notities van de Commissie BBV
In de afgelopen jaren is in deze paragraaf uitvoerig aandacht besteed aan de gewijzigde voorschriften in het
Besluit Begroting en Voorschriften (BBV). Deze hebben belangrijke gevolgen gehad voor enerzijds het opstellen
van grondexploitatieberekeningen en anderzijds de verslaglegging over grondexploitaties. In de praktijk wordt
daar in volle omvang rekening mee gehouden.
Nota Grondbeleid
Eén van de aanbevelingen uit het in opdracht van de Rekenkamercommissie uitgevoerde onderzoek naar de
rechtmatigheid en doelmatigheid van grondaankopen over de periode 2007-2017 betreft het actualiseren van de
Nota grondbeleid. Deze actualisatie zou in 2020 plaatsvinden, maar mede als gevolg van de coronacrisis is dit
doorgeschoven naar volgend jaar.
Met de oude nota, welke in 2004 is vastgesteld, heeft uw raad bewust gekozen voor een breed beleidsdocument,
waarin
de
nadruk
is
gelegd
op
een
actief
grondbeleid.
Dit
blijkt
uit
de
vier
bedrijventerreinen
en
zes
woningbouwcomplexen, die de gemeente volledig voor eigen rekening en risico exploiteert. De laatste jaren zijn
wij echter terughoudend met het verwerven van nieuwe grondposities en is er vaker sprake van faciliterend
grondbeleid. Dit neemt niet weg dat, wanneer het in een concrete situatie strategisch gezien verstandig en
verantwoord is om wel actief te opereren, dit niet uit de weg gegaan moet worden. Dit gebeurt dan wel in nauwe
samenspraak met uw raad.
Faciliterend grondbeleid
Bij de volgende projecten voert de gemeente in hoofdzaak faciliterend grondbeleid:
Luysterrijk te Sint Philipsland;
Paasdijkweg te Poortvliet;
Sint-Maartensdijk-West;
Marehoek Oud-Vossemeer;
Molenvlietsedijk (achter het zwembad) te Tholen.
De ontwikkeling van deze projecten is in handen van een projectontwikkelaar. De kosten, die de gemeente voor
deze projecten maakt, brengen wij bij de desbetreffende ontwikkelaar in rekening. Hierover worden voorafgaand
aan het betreffende project afspraken gemaakt door middel van anterieure overeenkomsten.
Grondprijzen / uitgiftebeleid
In de raadsvergadering van 17 december 2020 zijn de uitgifteprijzen van grond voor woningbouw, bedrijfsgrond
en snippergroen voor 2021 vastgesteld. De uitgifteprijzen zijn met 2% geïndexeerd.
Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de bouwgronden in exploitatie.
Bij de bouwgronden in exploitatie zijn de volgende soorten complexen te onderscheiden, te weten:
Complexen
Boekwaarde
Verantwoord
Verantwoord
Boekwaarde
(in duizenden euro’s)
1-jan-20
2020 (lasten)
2020 (baten)
31-dec-20
Woningbouw
8.125
3.433
5.177
6.381
Bedrijventerreinen
2.681
426
1.815
1.292
Totaal
10.806
3.859
6.992
7.673
Woningbouwcomplexen met kostprijsberekening
Ten tijde van het samenstellen van deze jaarrekening waren zes complexen in exploitatie. In de raadsvergadering
van 16 april 2020 zijn voor al deze plannen herziene grondexploitatieberekeningen vastgesteld. De boekwaarde
van de onderhanden werken is bepaald door de kosten te verminderen met de opbrengsten uit verkopen en
bijdragen van derden. De resterende eindwaarden van de in exploitatie zijnde complexen zien er als volgt uit:
Complex
Boekw.
Vermeer-
Vermin-
Winst-
Boekw.
Raming
Raming
Eind-
(bedragen in duizenden euro’s)
1-1-2020
deringen
deringen
Neming
31-12-2020
kosten
opbr.
Resultaat
Stadszicht II Tholen
-208
245
1.842
1.100
-705
884
1.539
-1.360
Deestraat Poortvliet
913
106
320
18
717
645
1.535
-173
Oost Scherpenisse
292
17
101
0
208
93
294
7
Poststraat Zuid Stavenisse
443
41
169
73
388
202
865
-275
Havengebied Sint-A’land
7.291
991
2.197
42
6.127
2.460
8.649
-62
Vroonstede I Sint-Annaland
-606
139
548
661
-354
436
1.192
-1.110
Totaal
8.125
1.539
5.177
1.894
6.381
4.720
14.074
-2.973
Nadere toelichting:
Nr.
Complex
Verkocht
Nog te
Opmerkingen/toelichting
in 2020
verkopen
114
Stadszicht II
10.442 m²
8.690 m²
Dit jaar heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van € 1,1
Tholen
miljoen. De totale winstuitname tot en met 2020 bedraagt € 5.360.000. In
de
grondexploitatie
is
o.a.
rekening
gehouden
met
de
uitgifte
van
bouwkavels aan Stadszicht B.V. tegen een vaste kostprijs. De looptijd
eindigt volgens de nieuwste planning op 31 december 2023 (was 2024).
120
Deestraat
1.708 m²
7.664 m²
De verkoop van de kavels in dit plangebied verloopt goed. De einddatum
Poortvliet
van de looptijd is om deze reden onlangs een jaar vervroegd naar 31
december 2026. De winstneming dit jaar bedraagt €18.000; de totale
winstuitname tot en met 2020 bedraagt € 53.000.
130
Scherpenisse
529 m²
1.514 m²
Het
plangebied
is
beperkt
tot
het
planologisch
bestemde
Oost
woningbouwgebied “Goudenregenlaan”. De afronding van dit complex is
met een jaar verlengd naar 31 december 2022.
152
Poststraat-
902 m²
4.412 m²
Dit jaar heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van € 73.000.
Zuid
De totale winstuitname tot en met 2020 bedraagt € 733.000. De verkoop
Stavenisse
van de resterende kavels in dit plangebied verloopt zeer voorspoedig. De
looptijd eindigt volgens de huidige planning op 31 december 2022.
162
Havengebied
9.392 m²
27.473 m²
In 2017 is de gemeente de grondexploitatie van dit complex volledig
Sint-Annaland
zelfstandig gaan voeren. Dit jaar heeft een eerste tussentijdse winstneming
plaatsgevonden van € 42.000. De animo voor dit plan neemt, gelet op de
inmiddels gesloten koopovereenkomsten en verleende opties, behoorlijk
toe. Van de beschikbare grond was op 31 december ongeveer 8.000 m² in
optie dan wel reeds verkocht. In de nog te verkopen gronden is rekening
gehouden met ruim 4.000 m² op het havenplateau. De afsluiting van dit
complex is voorzien in 2027.
163
Vroonstede I
2.540 m²
5.371 m²
Dit jaar heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van € 661.000.
Sint-Annaland
Inmiddels heeft in de loop der jaren een winstneming plaatsgevonden van
€ 4.513.000. Ook hier verloopt de verkoop van de laatste kavels zeer
voorspoedig. De afsluiting van dit complex blijft gehandhaafd op 2022.
De totale eindwaarden van de in exploitatie zijnde woningbouwcomplexen zien er als volgt uit:
Complex
Winstneming
Winstneming
Totale
Verwachte
Totaal
(in duizenden euro’s)
t/m 2019
2020
winstneming
winstneming
resultaat
Stadszicht Tholen
-4.260
-1.100
-5.360
-1.360
-6.720
Deestraat Poortvliet
-35
-18
-53
-173
-226
Oost Scherpenisse
0
0
0
7
7
Poststraat Zuid Stavenisse
-660
-73
-733
-275
-1.008
Havengebied Sint-Annaland
0
-42
-42
-62
-104
Vroonstede Sint-Annaland
-3.852
-661
-4.513
-1.110
-5.623
Totaal
-8.807
-1.894
-10.701
-2.973
-13.674
De onderstaande tabel laat zien dat de lasten van de woningbouwcomplexen hoger zijn uitgevallen, terwijl de
baten zijn achtergebleven bij de raming:
Complex
Raming
Werkelijk
Saldo
(in duizenden euro’s)
Lasten
Baten
Saldo
Lasten
Baten
Saldo
Stadszicht II Tholen
366
2.065
-1.699
1.346
1.842
-496
-1.203
Deestraat Poortvliet
168
471
-303
123
320
-197
-106
Oost Scherpenisse
29
188
-159
17
101
-84
-75
Poststraat Zuid Stavenisse
76
427
-351
114
169
-55
-296
Havengebied St-Annaland
1.254
2.609
-1.355
1.033
2.197
-1.164
-191
Vroonstede I St-Annaland
131
610
-479
800
548
252
-731
Totaal
2.024
6.370
-4.346
3.433
5.177
-1.744
-2.602
Hieronder volgt een korte globale analyse van de verschillen:
Stadszicht II Tholen
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de in 2020 verwerkte tussentijdse winstneming ad € 1,1 miljoen.
Verder zijn zowel de lasten (€ 100.000), als de grondverkopen (€ 200.000) lager uitgevallen.
Deestraat Poortvliet
Het
verschil
wordt
veroorzaakt
door
de
verwerkte
tussentijdse
winstneming
(€ 18.000)
en
de
lagere
grondverkopen (€ 150.000) enerzijds en de iets lagere lasten bouwrijpmaken (€ 60.000) anderzijds.
Oost Scherpenisse
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere grondverkopen. In 2020 is slechts één kavel verkocht.
Poststraat Zuid Stavenisse
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere grondverkopen (ook hier slechts 1 kavel verkocht) en een
in 2020 verwerkte tussentijdse winstneming van € 73.000.
Havengebied Sint-Annaland
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere grondverkopen (€ 400.000). Dit is slechts een timing-
issue, aangezien er in 2020 reeds koopovereenkomsten zijn afgesloten voor een bedrag van € 2,2 miljoen.
Daarnaast is sprake van lagere kosten bouwrijpmaken ad € 250.000. Tenslotte is ook hier sprake van een
tussentijdse winstneming van € 42.000.
Vroonstede I Sint-Annaland
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de in 2020 verwerkte tussentijdse winstneming ad € 661.000.
Verder wordt het verschil veroorzaakt door het iets achterblijven van de gronduitgiftes. Een aanzienlijk deel van
de kavels is nog wel in 2020 verkocht, maar niet meer gepasseerd.
De totale geprognotiseerde winst op basis van eindwaarde is voor de woningbouwcomplexen begroot op een
totaalbedrag van afgerond € 3,0 miljoen. Dit is exclusief de verantwoorde winsten tot en met 2020 van afgerond
€ 10,7 miljoen.
Bedrijventerreincomplexen met kostprijsberekening
Ten tijde van het samenstellen van deze jaarrekening zijn vier complexen in exploitatie. Op 16 april 2020 zijn voor
alle complexen herziene grondexploitatieberekeningen vastgesteld. De boekwaarde van de onderhanden werken
is bepaald door de kosten te verminderen met de opbrengsten uit verkopen en bijdragen van derden. De
resterende eindwaarden van de in exploitatie zijnde complexen zien er als volgt uit:
Complex
Boekw.
Vermeer-
Vermin-
Winst-
Boekw.
Raming
Raming
Eind-
(in duizenden euro’s)
1-1-2020
deringen
deringen
Neming
31-12-2020
kosten
opbr.
Resultaat
Welgelegen II Tholen 2e fase
1.898
515
1.525
-145
743
9.666
18.123
-7.714
Bedrijventerrein Sint-M’dijk
201
37
274
-27
-63
62
0
-1
Bedrijventerrein Stavenisse
105
8
-95
-25
183
69
358
-106
Bedrijventerrein Sint-A’land
477
35
111
28
429
34
728
-265
Totaal
2.681
595
1.815
-169
1.292
9.831
19.209
-8.086
Nadere toelichting:
Nr.
Complex
Verkocht in
Nog te
Opmerkingen/toelichting
2020
verkopen
113
Welgelegen II
17.002 m²
174.861 m²
Dit jaar heeft op basis van de voorgeschreven POC-methode een
correctie plaatsgevonden op de eerder genomen tussentijdse winst tot
een bedrag van € 145.000. De totale winstneming tot nu toe bedraagt
€ 7,275 miljoen. De afsluiting van dit complex is voorzien in 2028.
141
St-Maartensdijk
3.640 m²
0 m²
De grondvoorraad op 31 december 2020 is nihil. De planning is dat
het laatste gedeelde binnenkort definitief gereed wordt gemaakt
waardoor het plan in 2021 kan worden afgesloten. Dit jaar heeft een
correctie op de eerder tussentijdse winstneming plaatsgevonden van
€ 27.000.
151
Stavenisse
-1.330 m²
4.342 m²
De einddatum is volgens de laatste herziening aangepast naar 31
december 2026. Dit was 2024. Reden voor verlenging is dat verkoop
van grond op zich laat wachten en dat een perceel dat in erfpacht was
uitgegeven terug is gekomen naar de gemeente. Ook bij dit complex
heeft een correctie van € 25.000 plaatsgevonden op de eerder
tussentijdse winstneming.
161
Sint-Annaland
1.500 m²
8.900 m²
Dit jaar heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden van
€ 28.000.
De
totale
tussentijdse
winstneming
tot
en
met
2020
bedraagt € 971.453. De afsluiting van dit complex is voorzien in 2026
(was 2024).
De totale eindwaarden van de in exploitatie zijnde bedrijventerreincomplexen zien er als volgt uit:
Complex
Winstneming
Winstneming
Totale
Verwachte
Totaal
(in duizenden euro’s)
t/m 2019
2020
winstneming
winstneming
resultaat
Welgelegen II 2e fase
-7.420
145
-7.275
-7.714
-14.989
Sint-Maartensdijk
-40
27
-13
-1
-14
Stavenisse
-65
25
-40
-106
-146
Sint-Annaland
-943
-28
-971
-265
-1.236
Totaal
-8.468
169
-8.299
-8.086
-16.385
De onderstaande tabel laat zien dat zowel de baten als de lasten van de bedrijventerreincomplexen lager zijn
uitgevallen:
Complex
Raming
Werkelijk
Saldo
(in duizenden euro’s)
Lasten
Baten
Saldo
Lasten
Baten
Saldo
Welgelegen II Tholen
5.616
2.203
3.413
370
1.525
-1.155
4.568
Sint-Maartensdijk
18
277
-259
10
274
-264
5
Stavenisse
1
0
1
-17
-95
78
-77
Sint-Annaland
22
112
-90
63
111
-48
-42
Totaal
5.657
2.592
3.065
426
1.815
-1.389
4.454
Hieronder volgt een korte analyse van de verschillen:
Welgelegen II Tholen
Het verschil kan verklaard worden door lagere lasten bouwrijp maken (€ 5,2 miljoen). Dit komt met name doordat
op voorhand rekening is gehouden met de (aanleg)kosten van de derde ontsluiting van het bedrijventerrein. Deze
is in zijn geheel doorgeschoven naar volgend jaar. Verder bleven de grondopbrengsten in 2020 door de
coronacrisis achter (€ 680.000).
Sint-Maartensdijk
Het verschil ad € 5.000 behoeft geen nadere toelichting.
Stavenisse
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door (1) correctie van de opbrengst van een perceel dat eerder in
erfpacht was uitgegeven, maar door faillissement van de ondernemer opnieuw uitgeefbaar is (€ 94.000) en (2) de
in 2020 verwerkte gecorrigeerde tussentijdse winstneming van € 25.000.
Sint-Annaland
Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de in 2020 verwerkte tussentijdse winstneming van € 28.000.
De totale geprognotiseerde winst op basis van eindwaarde is voor de bedrijventerreincomplexen begroot op een
totaalbedrag van afgerond € 8,0 miljoen. Dit bedrag is exclusief de verantwoorde winsten tot en met 2020 van
€ 8,3 miljoen.
Grondbanken zonder noemenswaarderige transformatie, bestemd voor derden
De gronden aan de Molenvlietsedijk te Tholen vallen weliswaar onder het onderhanden werk, maar zijn geen
bouwgrond in exploitatie. Deze gronden worden te zijner tijd ontwikkeld door de publiek-private samenwerking
Tholen-Stad Grondexploitatie VOF. De gronden worden gefaseerd aan de VOF geleverd tegen de contractueel
bepaalde prijs. De gronden zijn, overeenkomstig de recente notitie ”Grondbeleid in de begroting en jaarstukken”
van de Commissie BBV, gepresenteerd als grondbanken zonder noemenswaardige transformatie, bestemd voor
derden.
Winstneming
Voor winstneming hanteren we de percentage of completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en
opbrengsten zijn gerealiseerd wordt tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst
genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat.
Volgens het t-2 principe is in de jaarschijf 2022 van de meerjarenraming 2020-2023 rekening gehouden met een
winstneming voor 2020 van € 2,425 miljoen. In werkelijkheid is over 2020 een winst gerealiseerd van afgerond
€ 1,725 miljoen.
Vennootschapsbelasting
Op
grond
van
de
Wet
modernisering
Vpb-plicht
overheidsondernemingen
betalen gemeenten
en
andere
overheden vanaf 2016 vennootschapsbelasting (vpb) over de winst die ze met ondernemingsactiviteiten maken.
Het grondbedrijf voldoet aan de criteria voor een onderneming in fiscale zin en is daarom vpb-plichtig.
Risicobeheersing
De grondexploitaties en de gebiedsontwikkeling via publiek-private samenwerking (Tholen-Stad VOF) nemen een
belangrijke plaats in binnen onze risicobeheersing. Omdat wij ons bewust zijn van de risico’s op dit terrein dient
voor
de
start
van
een
project
een
risico-inventarisatie
en
risicoanalyse
opgesteld
te
worden.
Omdat
grondexploitaties over het algemeen een lange looptijd hebben, kunnen er tussentijds allerlei (externe) factoren
het project beïnvloeden. Ons beleid is gericht op het zo mogelijk voorkomen en/of minimaliseren van nadelige
effecten.
Om eventuele tekorten in de sfeer van de bouwgrondexploitatie te kunnen opvangen is in het verleden een
reserve bouwgrondexploitatie ingesteld. Deze reserve maakt onderdeel uit van de weerstandscapaciteit van de
gemeente. De stand van de reserve bouwgrondexploitatie bedraagt ultimo 2020 € 1,6 miljoen (gelijk aan 1 januari
2020). Voor detailinformatie over de risico’s en de weerstandscapaciteit verwijzen we u naar de paragraaf
Weerstandsvermogen en risicobeheersing.