Paragraaf grondbeleid
Gemeentelijk grondbeleid
Het
gemeentelijke
grondbeleid
dient
als
ondersteuning
voor
onder
meer
de
beleidsvelden
ruimtelijke
ordening en wonen. Het voeren van een goed en consistent grondbeleid helpt bij het verwezenlijken van de
doelstellingen die op het gebied van die beleidsvelden zijn geformuleerd. Het grondbeleid is vastgelegd in de
volgende stukken:
1.
Nota Grondbeleid 2017-2020 (vastgesteld op 24 januari 2017).
2.
Nota Prijsbeleid 2019 (vastgesteld op 29 januari 2019).
3.
De Meerjarenprognose Grondexploitatie (wordt jaarlijks vastgesteld).
Ad 1
Nota Grondbeleid 2017-2020
In de ‘Nota Grondbeleid 2017-2020’ is het grondbeleid voor de genoemde periode vastgelegd. In de
nota wordt ingegaan op de strategie van de gemeente ten aanzien van het grondbeleid. De nota sluit
aan
bij
de
geldende
wet-
en
regelgeving
en
is
afgestemd
op
de
‘Structuurvisie
kernen
en
bedrijventerreinen’
en
de
‘Structuurvisie
buitengebied’.
In
de
nota
staat
beschreven
welke
strategische keuzes er door de raad zijn gemaakt en welk grondbeleid de gemeente voorstaat om
haar doelstellingen te verwezenlijken, en welke risico’s hieraan zijn verbonden.
Er wordt nadrukkelijk ingezet op samenwerking. Voorts wordt ingezet op situationeel grondbeleid.
Hiermee wordt bedoeld dat per situatie wordt bekeken op welke wijze de gemeentelijke belangen het
beste kunnen worden gediend. De nota schetst de kaders voor een goede financiële beheersing van
de grondgebruiksportefeuille. In dit kader
is een koppeling gelegd met de Meerjarenprognose
Grondexploitatie.
Er wordt gewerkt aan een Nota Grondbeleid 2021 – 2024. Vaststelling hiervan was voorzien in het
laatste kwartaal van 2020, maar dat is niet gelukt. In deze nota zal ook worden ingegaan op
aspecten
uit
de
Omgevingswet.
Over
een
aantal
essentiële
punten
(kostenverhaal)
is
nog
onvoldoende duidelijkheid. Het werk aan deze nota zal zo spoedig mogelijk worden hervat.
Ad 2
Nota Prijsbeleid 2019
Het prijsbeleid is neergelegd in de ‘Nota Prijsbeleid 2019’. Deze nota geeft inzicht in de manier
waarop de verkoopprijzen voor bouwgrond worden bepaald. Het prijsbeleid is gebaseerd op een
uitgevoerde
analyse
van
de
waarde
van
kavels
die
geschikt
zijn
voor
woningbouw
of
bedrijfsvestiging.
Op
basis
van
deze
analyse
is
de
bandbreedte
bepaald
waartussen
de
woningbouwkavels worden gewaardeerd. Op deze manier is gegarandeerd dat de gemeente kavels
blijft aanbieden tegen een marktconforme prijs.
Waarderingsmethode woningbouwgrond
Uitgangspunt
voor
het
prijsbeleid
voor
woningbouwgrond
is,
dat
bij
de
vaststelling
van
de
uitgifteprijzen
wordt
uitgegaan
van
de
marktwaarde
van
de
grond
per
complex
binnen
het
grondbedrijf. Deze waarde is vastgesteld op basis van extern uitgevoerde analyses, waarbij gekeken
is naar de prijsontwikkeling aan de hand van verkooptransacties in het verleden. Op basis van deze
analyse zijn rekenprijzen in de exploitaties vastgesteld. Binnen de rekenprijs wordt een bandbreedte
aangehouden.
De variatie ten opzichte van de rekenprijs is afhankelijk van:
1. de desbetreffende locatie binnen de gemeente;
2. de liggingsfactoren van de kavels binnen een plangebied;.
3. de in de exploitaties opgenomen rekenprijzen vormen de onderkant van de bandbreedte.
Waarderingsmethode bedrijventerreinen
Voor
het
prijsbeleid
voor
gronden
op
de
gemeentelijke
bedrijventerreinen
geldt
dat
de
Reimerswaalse bouwgrondprijzen zijn afgezet tegen verschillende andere vergelijkbare terreinen in
Zeeland
en
een
deel
van
Noord-Brabant
(Roosendaal,
Steenbergen,
Woensdrecht).
Uit
dat
onderzoek
blijkt
dat
het
prijsniveau
voor
wat
betreft
de
vierde
fase
van
het
bedrijventerrein
‘Olzendepolder’ in Yerseke aansluit bij de markt. Voor wat betreft bedrijventerrein ‘De Poort’ in
Rilland is gebleken dat dit terrein in vergelijking met andere terreinen te hoog was geprijsd. Hierop
heeft een correctie plaatsgevonden.
Grondprijsbrief
Jaarlijks
wordt
een
zogenoemde
Grondprijsbrief
vastgesteld
op basis
van
de op
dat
moment
geldende Nota Prijsbeleid. Die grondprijsbrief geldt als prijslijst voor de door de gemeente uit te
geven gronden.
Op 10 december 2019 heeft het college de ‘Grondprijsbrief 2020’ vastgesteld. Deze gold vanaf 1
januari
2020
tot
en
met
31
december
2020.
Op
11
december
2020
heeft
het
college
de
‘Grondprijsbrief 2021’ vastgesteld. Deze geldt vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021.
Ad 3
Meerjarenprognose Grondexploitatie
De
Meerjarenprognose
Grondexploitatie
(hierna:
MPG)
geeft
een
integraal
financieel
beeld,
waarmee nieuwe investeringsbeslissingen of nieuw beleid op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling
kunnen worden afgewogen. Het vormt daarmee het kader voor de besluitvorming waaraan financiële
consequenties ten aanzien van de grondbedrijfsfunctie verbonden zijn. In de MPG is de meest
actuele stand van zaken opgenomen. De peildatum van een MPG is steeds 1 januari van het
lopende jaar. Een belangrijk onderdeel van de MPG is de risicoanalyse. De MPG geeft inzicht in de
ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Per project is een risicoanalyse opgenomen.
De gemeenteraad heeft op 23 juni 2020 de MPG 2020 vastgesteld. Met de vaststelling daarvan is de
stand
van
zaken
per
1
januari
2020
vastgelegd
van
de
individuele
activiteiten
en
projecten,
gebaseerd
op
geactualiseerde
exploitatieberekeningen,
en
zijn
de
daarin
voorgestelde
beheersmaatregelen (zoals het treffen van een voorziening voor verlieslatende complexen en het
afdekken van de risico’s binnen de grondbedrijfsfunctie) bekrachtigd.
De MPG 2021 zal in het eerste halfjaar 2021 worden vastgesteld, waarmee de stand van zaken per
1 januari 2021 is vastgelegd.
Bouwgrond voor woningbouw
Woonbeleid op hoofdlijnen
In het najaar van 2019 is de ‘Woonvisie De Bevelanden 2019-2023’ vastgesteld en in april 2020 volgde de
vaststelling van de ‘Woonvisie gemeente Reimerswaal’. Ook zijn in het jaar 2020 de regionale
woningmarktafspraken hernieuwd. In de regionale woonvisie is de prognose op het gebied van wonen
beschreven. In de gemeentelijke woonvisie is vastgelegd wat deze prognose betekent voor de gemeente
Reimerswaal. De huidige woningvoorraad is in beeld gebracht. De thema’s wonen-zorg en wonen-
duurzaamheid zijn nader beschreven.
In de regionale woonvisie is voor de Bevelandse gemeenten een bandbreedte vastgesteld en zijn er
uitspraken gedaan over benodigde woningtypen en woonmilieus in de periode 2019 tot 2023. In de regionale
woningmarktafspraken zijn de afspraken over nieuwbouw verder uitgewerkt en vastgelegd. Het doel hiervan
is om de komende jaren woningen te bouwen die kwantitatief en kwalitatief complementair zijn aan de
bestaande woningvoorraad. De woningmarktafspraken worden jaarlijks gemonitord en tussentijds
geëvalueerd.
Op die manier wordt ernaar gestreefd een complete woningvoorraad te verkrijgen die aansluit bij de
toekomstige behoeften van de inwoners. Daarnaast is een uitvoeringsprogramma opgesteld om gezamenlijk
te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.
Afstemming met woonbeleid
Reimerswaal
is
een
actieve
gemeente
met
relatief
veel
grondexploitaties
in
de
uitvoeringsfase.
De
marktontwikkelingen, evenals de demografische ontwikkelingen, hebben gevolgen voor de manier waarop
plannen kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast is er in de ‘Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen’ door
de raad een duidelijke keuze gemaakt qua prioritering. Dit sluit aan bij de landelijke wetgeving (Ladder voor
Duurzame Verstedelijking, neergelegd in art. 3.1.6. lid 2, van het Besluit ruimtelijke ordening). Woningbouw
moet volgens de gemeenteraad in de volgende rangorde plaatsvinden:
herstructurering;
inbreiding;
uitbreiding.
Het daadwerkelijk invulling geven aan deze volgorde is een uitdaging, vooral omdat het merendeel van de
gemeentelijke exploitatieplannen uitbreidingsplannen betreft.
De veranderende bevolkingsopbouw heeft invloed op de kwantitatieve (aantal woningen) en kwalitatieve
(woningtype
en
locatie)
woningbehoefte. Om
meer doorstroming op
de
woningmarkt, passend bij
de
bevolkingsopbouw, mogelijk te maken wordt onder andere gekeken naar de mogelijkheden voor het bouwen
van levensloopbestendige woningen en naar de mogelijkheden om inbreidingslocaties projectmatig in te
vullen.
Voor
elk
initiatief
geldt
dat
het
een
kwalitatieve
aanvulling
moet
zijn
op
de
bestaande
woningvoorraad.
De kwantitatieve ruimte voor nieuwe initiatieven wordt bepaald aan de hand van de bevolkingsprognose. Dit
wordt ‘ladderruimte’ genoemd. De verwachte huishoudensgroei voor de gemeente geeft weer hoeveel nieuw
te bouwen woningen er gepland dienen te worden. De reeds gemaakte woningbouwplannen die nog niet
gerealiseerd zijn (harde plancapaciteit) dienen daarin meegerekend te worden. Omdat er in de meeste
kernen voldoende plannen zijn om daarmee in de verwachte huishoudensgroei te kunnen voorzien is er in
een aantal kernen geen ladderruimte voor nieuwe grootschalige initiatieven. De realisatie van de reeds
gemaakte plannen dient in deze kernen prioriteit te hebben. Overigens werkt ‘ladderruimte’ op basis van de
wet van de communicerende vaten, wat betekent dat het niet volledig invullen van de ladderruimte in de ene
kern ruimte oplevert om in de andere kern meer woningbouw te realiseren. Het verdient de voorkeur om dit
alleen te doen bij plannen met een grote kwalitatieve toevoeging aan de woningmarkt. De 5 Bevelandse
gemeenten fungeren als één woningmarktregio en daarom worden er regionale woningmarktafspraken
gemaakt. Voor 2020 zijn deze afspraken herijkt aan de hand de bevolkingsprognose en vastgesteld door
alle Bevelandse gemeenten. Om te kunnen voldoen aan de hierboven beschreven voorwaarden dient iedere
toevoeging van nieuwe projecten deugdelijk te worden gemotiveerd.
Gemeentelijke bouwgronduitgifte
De gemeente Reimerswaal heeft gedurende een lange tijd een relatief grote bouwgrondproductie gehad in
de vorm van vrijstaande en halfvrijstaande woningen op meestal ruime vrije kavels. Het streven was erop
gericht om in vrijwel iedere kern als gemeente zelf bouwgrond aan te kunnen bieden voor de bouw van
woningen. Zonder twijfel is er nog steeds een groep mensen die de wens heeft om een ‘eigen’ huis te
bouwen op een ‘eigen’ vrije kavel, maar de bouwkavels die de gemeente zelf uit kan geven zijn schaars
geworden. Op dit moment biedt de gemeente nog op diverse locaties bouwgrond voor woningbouw aan. De
gemeente richt zich niet meer primair op het ontwikkelen van substantiële uitbreidingslocaties. In 2019 is
begonnen met de ontwikkeling van het tweede deel van de 3e fase van de woonwijk ‘Steehof’ in Yerseke. De
start van de uitgifte van de kavels heeft in het eerste kwartaal van 2021 plaatsgevonden doormiddel van
loting.
Verder
is
vanaf
2019
de
actualisering
van
het
bestemmingsplan
voor
de
4e
fase
van
de
woonwijk
‘Rozeboom’ in Krabbendijke ter hand genomen. Het bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld. De uitgifte
van kavels start naar verwachting in de loop van 2021.
De doelstelling van de gemeente is enerzijds gericht op het verkopen van de beschikbare gronden binnen
de uitbreidingsplannen, en anderzijds op het (her)ontwikkelen van locaties binnen het bestaand bebouwd
gebied. Die herontwikkeling vindt plaats in samenspraak met marktpartijen. De komende jaren zijn er
voldoende
inbreidingslocaties
voorhanden.
Voorbeelden
daarvan
zijn
de
projectlocaties
‘Vredelust’
in
Yerseke en ‘Kelders’ en ‘Veilingterrein’ in Krabbendijke.
Beperkte ruimte voor nieuwe initiatieven
Hiervoor is al aangegeven, dat de ruimte voor nieuwe initiatieven bóvenop de reeds geplande projecten
beperkt is. De huidige plancapaciteit bevat in een aantal kernen al enige overcapaciteit ten opzichte van de
woningbouwplanning. Ook na 2021 blijft er sprake van overcapaciteit. Het daadwerkelijk realiseren van de
woningbouwplannen dient nu prioriteit te hebben.
Bovendien zorgt de demografische ontwikkeling (vergrijzing) ervoor dat de kwalitatieve vraag naar woningen
verandert. Er is meer vraag naar levensloopbestendige woningen. Dit besef is van belang voor het in stand
houden van een solide grondbedrijf, omdat dit ook gevolgen heeft voor de locatie en de grootte van de
bouwkavels die door de gemeente worden uitgegeven.
Kwalitatieve sturing
De gemeentelijke structuurvisies en het vastgestelde regionale woningbouwprogramma voor de regio De
Bevelanden zijn belangrijk voor de kwalitatieve sturing. Zowel bij actief als bij faciliterend grondbeleid is het
belangrijk om noodzaak, mogelijkheden en wenselijkheid van projectinitiatieven goed af te wegen. De
huidige plancapaciteit van de plannen die in exploitatie zijn bij de gemeente kon tot voor kort zeker 5 jaar in
de verwachte vraag naar nieuwe bouwkavels voor woningbouw voorzien. Nu de woningmarkt opnieuw
aantrekt zien we de vraag naar kwalitatief hoogwaardige (nieuwbouw)woningen snel toenemen. Het aanbod
voldoet niet aan die vraag. In de kernen Krabbendijke en Yerseke is er schaarste aan woningen die qua
woningtype aansluiten op de vraag uit de markt. Het lijkt eenvoudig om dat op te lossen door het aanbieden
van nieuwe woningbouwmogelijkheden in de reeds gemaakte woningbouwplannen
Op een aantal plaatsen is er echter tevens sprake van structurele leegstand van verouderde woningen die
niet meer voldoen aan de vraag. Er zal dus ook aandacht moeten worden besteed aan de kwaliteit van de
huidige woningvoorraad. Als de huidige woningvoorraad niet courant wordt gehouden, ontstaat immers
verpaupering en verkrotting. In onder andere Krabbendijke en Yerseke hoopt de gemeente de doorstroming
van huishoudens
op gang te brengen door het uitgeven van bouwgrond en door
het faciliteren van
bouwplannen van marktpartijen op de hiervoor aangegeven locaties.
Bouwgrond voor bedrijfsvestiging
Het kunnen aanbieden van bedrijfskavels blijft voor de gemeente Reimerswaal van groot belang. Met het
aanleggen van terreinen voor bedrijfsvestiging zijn flinke financiële risico’s gemoeid. Bij het aanleggen van
bedrijventerreinen moeten immers veel kosten worden gemaakt voordat de uitgifte kan beginnen. Medio
2021 zijn er nog 2 gemeentelijke bedrijventerreinen in ontwikkeling. ‘Olzendepolder’ in Yerseke en ‘De Poort’
in Rilland.
De uitgifte van bedrijventerreinen bleef in de jaren 2015 tot en met 2017 achter bij de in de MPG
gehanteerde prognose van 2 hectare per jaar. In het boekjaar 2017 is het eerste deel van de 4e fase van het
bedrijventerrein ‘Olzendepolder’ in Yerseke bouwrijp gemaakt. In de loop van 2017 is de vraag naar kavels
op het bedrijventerrein ‘Olzendepolder’ in Yerseke flink aangetrokken, hetgeen heeft geresulteerd in een
grotere omzet in grond dan voor dat bedrijventerrein was geraamd. In 2018 is een groot aantal percelen
uitgegeven.
Per
31 december
2020
zijn alle percelen verkocht of
gereserveerd
voor
belangstellende
bedrijven. Concreet komt het erop neer dat er op ‘Olzendepolder’ geen grond meer beschikbaar is.
Voor het in 2014 bouwrijp gemaakte eerste deel van de 3e fase van het bedrijventerrein ‘De Poort’ in Rilland
viel de belangstelling sterk tegen. Er is in 2018 gerichte actie ondernomen om het tij te keren, door de
uitgifteprijs
aan
te
passen,
de
acquisitieactiviteiten
te
intensiveren
en
een
start
te
maken
met
de
revitalisering van het bestaande deel van het terrein. De uitgifteprijs is verlaagd van € 115,00/m² naar
€ 105,00/m². De genoemde maatregelen hebben geresulteerd in een toenemende
belangstelling voor
kavels.
Daadwerkelijk
is
er
in
2019
echter
niets
verkocht.
Gedurende
2020
is
de
belangstelling
aangetrokken. Er is een aantal opties omgezet in overeenkomsten die al gepasseerd zijn bij de notaris.
Daarnaast zijn er op dit moment verschillende overeenkomsten die klaarliggen om te passeren. Voor
verschillende andere kavels is er serieuze belangstelling door verschillende bedrijven getoond.
De verwachting is dat de kosten van civieltechnisch werk in de komende jaren verder zullen stijgen. Door de
stijgende kosten kunnen de exploitaties van de bedrijventerreinen onder druk komen te staan. Door de
lagere prijs per vierkante meter is de marge tussen de zogenoemde ‘vervaardigingsprijs’ en de ‘verkoopprijs’
bij bedrijfskavels kleiner dan bij woningbouwkavels. Gelet op het aantrekkende uitgiftetempo wordt dit risico
echter steeds kleiner.
Organisatie grondbedrijf
Op
het
organisatorische
vlak
zijn
tussen
de
3
betrokken
afdelingen
Financiën,
Gemeentewerken
en
Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling afspraken gemaakt over de opzet van het grondbedrijf en over de
onderlinge verdeling van de taken. De coördinatie van alle werkzaamheden die noodzakelijk is voor het
reilen en zeilen van de gemeentelijke bouwgrondexploitatie is opgedragen aan de afdeling Ruimtelijke en
Economische Ontwikkeling.
Verwachte eindresultaten bouwgrondexploitatie
In de MPG 2021 zijn, op basis van geactualiseerde exploitatieberekeningen, de financiële consequenties
van
alle
projecten
binnen
de
grondbedrijfsfunctie
vertaald
in
een
meerjarige
staat
van
reserves
en
voorzieningen binnen het grondbedrijf. De peildatum is 1 januari 2021. De getallen sluiten aan op de
eindstand per 31 december 2020 zoals deze in de jaarrekening 2020 wordt vermeld.
Uitgangspunten exploitatieopzetten
Bij de herziening van de grondexploitaties zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Er wordt gebruik gemaakt van zogenoemde ‘rekenprijzen’ in de grondexploitatiecomplexen (en niet van
de verkoopprijzen die jaarlijks in de Grondprijsbrief worden vastgelegd):
o
voor de kernen Oostdijk en Hansweert is een rekenprijs aangehouden van € 160,00/m² (woningbouw)
en voor de overige kernen € 195,00/m²;
o voor bedrijventerreinen is een rekenprijs gehanteerd van € 100,00/m².
De volgende parameters worden gehanteerd:
o
indexering kosten: er is gerekend met een indexering op de kosten van 2% gedurende de gehele
looptijd van het complex;
o
o
o
indexering opbrengsten: er is geen indexering toegepast;
de rentevoet over de volledige looptijd van het complex is 1,77%;
de disconteringsvoet voor het vormen van een mogelijke verliesvoorziening is 2,00%.
Bovengenoemde uitgangspunten zijn verwerkt in de eindresultaten. Het gevolg van de integrale herziening
van de complexen heeft onder meer geleid tot een reëler beeld van de huidige financiële en economische
situatie binnen de grondbedrijfsfunctie. De onderstaande tabel bevat een vergelijking van de verwachte
eindresultaten van de bouwgrondexploitaties op grond van de jaarrekeningen 2019 en 2020. In beide
gevallen worden de verwachte eindresultaten van de exploitaties per 31 december gepresenteerd. Het
overzicht in de tabel heeft betrekking op de complexen voor woningbouw en bedrijventerreinen die nog
onderhanden (in ontwikkeling) zijn.
Overzicht van tussentijdse winstnemingen
De winstneming over het jaar 2020 is berekend conform de ‘Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken
2019’.
Deze
is
vastgelegd
in
de
financiële
beheersverordening.
De
onderstaande
winstnemingen
zijn
verwerkt in de boekwaarden per 31 december 2020:
1.
Complex Steehof:
€
130.000
2.
Complex Kanaalarm
€
40.000
3.
Complex Zandweg:
€
450.000
4.
Complex Olzendepolder IV:€ 1.220.000
5.
Complex De Poort III:
€ 180.000
€ 2.020.000
Overzicht van afwikkeling complexen
Naast de tussentijdse winstnemingen zijn er een 2-tal complexen afgewikkeld met de volgende resultaten:
Complex Beatrixschool:
€
37.000
Complex de Schelpjes:
€ 16.000
€ 53.000
Overige mutaties van invloed op reserves binnen de grondexploitaties
Nagekomen lasten (Olzendepolder I, II, III)
€ -/-
1.000
Nagekomen lasten Nishoek
€ -/-
8.000
Nagekomen lasten Slagveldstraat
€ -/-
9.000
Rente over immateriële vaste activa (Veilingterrein, Gasfabriekterrein Krabbendijke)
€ -/-
49.000
Fiscale advisering Vpb
€ -/- 17.000
€ -/- 84.000
Het totale resultaat 2020 van de grondexploitaties voor bestemming bedraagt € 1.941.000. Dit resultaat is
als volgt te verdelen:
Storting tussentijdse winstnemingen 2020 in algemene reserve bouwgrondexploitatie
€
2.020.000
Storting voordelig saldo afwikkeling 2-tal complexen
€
53.000
Overige mutaties
€ -/-
84.000
Bijdrage risicoreserve bouwgrondexploitatie in exploitatie strategische gronden
€ -/- 48.000
€ 1.941.000
Ontwikkeling van de reserves
Reserves en voorzieningen
De mutaties in de reserves en voorzieningen hebben (buiten de jaarlijkse rentetoerekening) voornamelijk
betrekking op:
a.
Winstneming binnen de complexen Steehof III in Yerseke, Kanaalarm
in Hansweert, Zandweg in
Kruiningen, Olzendepolder IV in Yerseke en de Poort III in Rilland (totaalbedrag € 2.020.000);
b.
Voordelig saldo afgesloten complexen Beatrixlocatie en de Schelpjes (€ 53.000)
c.
Overige mutaties (€ -/- 84.000);
d.
Bijdrage risicoreserve bouwgrondexploitatie tot een bedrag van € -/- 48.000;
e.
Een
storting
vanuit
de
algemene
reserve
bouwgrondexploitatie
ten
behoeve
van
de
risicoreserve
bouwgrondexploitatie op basis van de jaarrekening 2019 (€ 1.202.000);
Bovenstaande
mutaties
hebben
de
volgende
effecten
voor
de
reserves
in
relatie
tot
de
bouwgrondexploitatie:
Algemene reserve bouwgrondexploitatie:
Stand 1 januari 2020
€11.592.000
Bij: tussentijdse winstnemingen 2020
€
2.020.000
Bij: afwikkeling saldo complex Beatrixschool
€
37.000
Bij: afwikkeling saldo complex de Schelpjes
€
16.000
Bij: terugwenteling verlies VPB 2017
€
28.000
Bij: rentebijschrijving
€ 205.000
Subtotaal
€13.898.000
Af: storting in de risicoreserve bouwgrondexploitatie obv jaarrekening 2019
-/-
€
1.202.000
Af: storting in de voorziening afwikkeling afgesloten complexen tbv Kruseveer
-/-
€
178.000
Af: fiscale advisering Vpb
-/-
€
17.000
Af: rente complexen Veilingterrein/Gasfabriekterrein (immateriële vaste activa)
-/-
€
49.000
Af; nagekomen lasten Olzendepolder (I, II, III)
-/-
€
1.000
Af: nagekomen lasten Nishoek
-/-
€
8.000
Af: nagekomen lasten Slagveldstraat
-/-
€
9.000
Af: deelname acquisitiegroepen 2020
-/-
€
7.000
Af: inhuur ten behoeve van MPG 2020
-/-
€
16.000
Af: opleidingskosten Planeconomie
-/-
€
8.000
Af: bijdrage in belastingen
-/-
€ 3.000
Stand per 31 december 2020
€12.400.000
Risicoreserve bouwgrondexploitatie:
Voor wat betreft de risico’s van de bouwgrondexploitatie wordt verwezen naar de MPG 2021.
De
op
de
projectenportefeuille
uitgevoerde
risicoanalyse
wordt
vanwege
het
voortschrijden
van
de
grondexploitaties ieder jaar geactualiseerd om de betrouwbaarheid te waarborgen. Per 31 december 2020
bedraagt de risicoreserve bouwgrondexploitatie € 2.384.000. Dit is de stand per 1 januari 2020, vermeerderd
met
mutaties
in
de
vorm
van
rentebijschrijving
(+),
de
storting
vanuit
de
algemene
reserve
bouwgrondexploitatie op basis van de MPG 2020 (+) en de dekking van exploitatielasten van de strategische
gronden (-).
De gemeente loopt bij het uitvoeren van haar grondbeleid diverse risico’s. Deze zijn het gevolg van
langdurige
looptijd
van
plannen
en
planvorming,
inschatting
van
parameters
aan
het
begin
van
de
planperiode, marktwerking en betrokkenheid van externe partijen. Risico’s pakken niet altijd negatief uit.
Soms is er ook sprake van een positief effect indien een risico zich voordoet. In dit document is ervoor
gekozen om alleen de risico’s te benoemen die een negatief effect op een grondexploitatie hebben.
Het in beeld brengen van risico’s gebeurt vanaf 2019 volgens de methode van Risicomanagement en
weerstandsvermogen zoals beschreven door Deloitte.
Voor een verdere verdieping in de berekening van de risico’s wordt verwezen naar de MPG 2021. Op grond
van de risicoanalyse kan de risicoreserve bouwgrondexploitatie worden verlaagd met € 1.863.000. Bij de
vaststelling
van
de
MPG
zal
worden
voorgesteld
om
dit
bedrag
te
storten
in
de
algemene
reserve
bouwgrondexploitatie.
Stand per 1 januari 2020
€
1.208.000
Bij:
Rentebijschrijving 2020
€
22.000
Bij:
Storting vanuit de algemene reserve bouwgrondexploitatie
€
1.202.000
Af:
Bijdrage in exploitatielasten strategische gronden
-/-
€ 48.000
Stand per 31 december 2020
€
2.384.000
Benodigd berekend risico jaarrekening 2020
-/-
€ 521.000
Minder benodigd (=vrijval ten gunste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie)
€ 1.863.000
Voorziening afgesloten complexen
Deze voorziening bevat middelen voor het opvangen van de kosten van nog uit te voeren werkzaamheden
binnen al afgesloten complexen. Per balansdatum is de stand als volgt:
De gemeenteraad heeft bij vaststelling van de Bestuursrapportage 2020 besloten € 178.500 te storten in de
voorziening Kruseveer voor het realiseren van civiele werken. Als de werkzaamheden binnen de geraamde
bedragen
zijn
voltooid,
wordt
het
vrij
te
vallen
bedrag
toegevoegd
aan
de
algemene
reserve
bouwgrondexploitatie. Mocht de voorziening niet toereikend zijn geweest om het complex af te ronden, dan
zal de algemene reserve bouwgrondexploitatie worden aangesproken.
Gronden in erfpacht
Onderstaand overzicht heeft zowel betrekking op de uitgifte van bouwgrond voor bedrijfsvestiging als voor
woningbouw. Het totaal aan boekwaarde van de in erfpacht uitgegeven gronden bedraagt:
Bedrijventerreinen
Stand 1 januari 2020
€
7.300.840
Bij:
Cardium 1, Yerseke
€
1.764.675
Cardium 2, Yerseke
€
2.260.670
Ostrea 2, Yerseke
€
364.090
De Poort 20, Rilland
€
519.539
De Poort 53, Rilland
€
106.680
Dregweg 4
€ 74.746
Stand 31 december 2020
€12.391.240
Woningbouwgronden
Stand 1 januari 2020
€
1.307.656
Af: verkoop gronden
€ -/- 108.401
Stand 31 december 2020
€ 1.199.255
Ontwikkeling reserve erfpachtgronden
De exploitatielasten die betrekking hebben op de erfpachtgronden worden verrekend met de reserve
erfpachtgronden. Op basis van de algemene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van woningbouwgrond
wordt de btw door de gemeente voorgefinancierd, indien de klant grond in erfpacht afneemt. Dit betekent
een extra belasting voor de reserve.
Stand 1 januari 2020
€
742.166
Bij:
Rente
€
18.554
Erfpachtvergoedingen
€
288.348
Ontvangen voorgefinancierde btw
€
22.801
Overige mutaties
€
300
Af:
Rente over boekwaarde erfpachtgronden
-/- €
215.212
Aanpassen NIOZ-terrein
-/- €
78.407
Doorberekening salarislasten
-/- €
16.086
Overige mutaties
-/- € 1.455
Stand 31 december 2020
€ 761.009
Grondverkopen
Onderstaand volgt de tabel waarin de grondverkopen zijn opgenomen over de afgelopen 10 jaar: